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Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Bottrop sowie in der Region des Regierungsbezirks Münster durch.
Die Immobiliensachverständigen in Bottrop untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im Ruhrgebiet und im Münsterland. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.
Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Bottrop. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.
Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Bottrop eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen Ruhrgebiet und Münsterland und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienmarkt Bottrop
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk: Münster
Postleitzahl(en): 46236–46244
Einwohner: 117.143 (31.12.2015)
Bottrop ist eine Großstadt am Südwestrand des Regierungsbezirks Münster. Sie besteht aus drei Stadtbezirken mit 17 Stadtteilen auf einer Fläche von 100,61km².
Die Bevölkerungsdichte liegt bei 1.164 Einwohnern/km² und damit deutlich über dem Durchschnitt des Regierungsbezirks von 378 Einwohnern/km². Fließgewässer auf dem Stadtgebiet sind die Emscher und die Boye; zudem bildet der Rhein-Herne-Kanal eine Grenze zu Essen.
Immobilienpreise in Bottrop
Laut Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen in Bottrop (Stand: 01.09.2014) liegt der Mietrichtwert für vor 1948 erbaute Wohnungen in der Stadt bei 4,30 Euro/m²/Monat. Wohnungen aus den folgenden Jahren haben folgenden Mietrichtwert:
• 1949 – 1959: 4,65 Euro/m²/Monat,
• 1960 – 1965: 5,05 Euro/m²/Monat,
• 1966 – 1977: 5,30 Euro/m²/Monat,
• 1978 – 1983: 5,75 Euro/m²/Monat,
• 1984 – 1994: 6,00 Euro/m²/Monat,
• 1995 – 2001: 6,55 Euro/m²/Monat,
• 2002 – 2008: 6,85 Euro/m²/Monat,
• ab 2009: ca. 7,95 Euro/m²/Monat.
Orientierungswerte für die Ladenmieten in Bottrop liefert den Immobiliensachverständigen das Unternehmen Brockhoff&Partner in seinem Einzelhandelsmietspiegel 2016. Laut Mietspiegel kosten 60m² bis 120m² große Ladenlokale in Bottrop 27 bis 36 Euro/m²/Monat, während man für 120m² bis 260m² große Ladenlokale 18 bis 27 Euro/m²/Monat zahlt.
Laut Preisspiegel 2016 des Bezirksverbands Essen vom Ring Deutscher Makler (RDM) kosten freistehende Eigenheime (inkl. ortsüblich großem Grundstück und Garage) in Bottrop, abhängig von Ausstattung und Größe, zwischen 195.000€ und 375.000€. 350 bis 800m² große Baugrundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (erschließungsbeitragsfrei) gibt es in Bottrop, abhängig von der Lage, für 190 bis 350 Euro/m². Für Gewerbegrundstücke (inklusive Erschließungskosten) zahlt man zwischen 40 und 85 Euro/m².
Büromieten in Bestandsbauten schlagen in Bottrop mit einem Mietpreis von 4,50 bis 8,50 Euro/m²/Monat zu Buche, abhängig von der Ausstattung, während man in Büroneubauten zwischen 7,50 und zwölf Euro/m²/Monat zahlt. Die Ladenmieten in Bottrops Geschäftskern liegen laut Preisspiegel zwischen 8,50 und 30 Euro/m²/Monat, während man im Nebenkern der Stadt zwischen fünf und elf Euro/m²/Monat zahlt.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Wohnstandort Bottrop
Wir als Immobiliengutachter für Bottrop und Umgebung sehen die Lage der Stadt am Schnittpunkt des Ruhrgebiets und der Münsterländer Parklandschaft als einen Vorteil des Wohnorts. Das Ruhrgebiet spielt nicht zuletzt bei der Arbeitsplatzversorgung für die Bottroper eine bedeutende Rolle.
Laut Zahlen des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2014 gab es 2013 in Bottrop 22.986 berufliche EinpendlerInnen und 30.097 berufliche AuspendlerInnen. 7.471 der AuspendlerInnen aus Bottrop pendelten damals nach Essen, 3.629 nach Oberhausen, 2.965 nach Gelsenkirchen, 2.367 nach Gladbeck, 1.871 nach Duisburg, 1.199 nach Düsseldorf und 1.018 nach Mülheim an der Ruhr. Bottrop hatte im August 2016 eine Arbeitslosenquote von 7,6%. NRW kam im selben Monat auf 7,8%, Deutschland auf 6,1%.
Der Naherholung dienen in Bottrop beispielsweise die Kirchheller Heide als Teil des Naturparks „Hohe Mark“ sowie der Stadtgarten, der Revierpark Vonderort und der BernePark. Eine Sehenswürdigkeit in der Stadt ist der Bottroper Malakoff-Turm. Zu den wichtigsten Möglichkeiten einer attraktiven Freizeitgestaltung gehören in der Stadt der Freizeitpark „Movie Park Germany“ sowie:
• das Alpincenter auf einer ehemaligen Bergbauhalde, wo alpiner Sport möglich ist,
• das ebenfalls auf der Halde gelegene Indoor-Skydiving,
• der Freizeitpark im Schlosspark von Schloss Beck und
• das Grusellabyrinth NRW.
Schwimm- und Badefreunde können in Bottrop drei Hallenbäder und ein Freibad sowie das Freibad im Revierpark Vonderort ansteuern, das an der Grenze zwischen Bottrop und Oberhausen liegt. Teile der Kulturlandschaft in Bottrop gehören zur Industriekultur. Das gilt beispielsweise für die Halde Haniel mit Amphitheater, Kreuzweg und Stelen des baskischen Bildhauers Agustín Ibarrola.
Weitere Kulturorte sind in Bottrop der Tetraeder als ein begehbares Kunstwerk, das als Aussichtsturm dient und abends zur Lichtinstallation wird, sowie der Hof Jünger als kulturelles Zentrum in Bottrop-Kirchhellen. Zu den Museen in der Stadt zählen das Josef-Albers-Museum, das dem bekannten Konstruktivisten gewidmet ist, sowie „das junge museum“ mit „Ausstellungen von jungen Menschen für junge Menschen“. Zum Einkaufen verweist Bottrop.de auf die Bottroper Fußgängerzone rund um die Cyriakus-Kirche als „gewachsene Einkaufsmeile“ sowie auf den überregional bekannten Wochenmarkt in der Innenstadt.
In Bottrop gibt es 20 Grundschulen mit 26 Standorten, drei Förderschulen mit vier Standorten, zwei Gesamtschulen mit drei Standorten sowie jeweils drei Gymnasien, Hauptschulen und Realschulen und ein Berufskolleg. Hochschulbildung ist in Bottrop ebenfalls möglich: Die Stadt ist Standort eines Studienzentrums der Fernuniversität Hagen sowie einer der Standorte der Hochschule Ruhr West.
Gewerbestandort
Wir als Immobiliensachverständige für Bottrop und Umgebung sehen die Lage im Ruhrgebiet sowie an der Nahtstelle zum Münsterland und in der Nähe der Niederlande als einen Vorteil des Wirtschaftsstandorts. Bottrop selbst bescheinigt sich die Verwandlung „von einem montan geprägten Industriestandort zu einem modernen Wirtschaftsstandort“.
Schwerpunkte liegen laut Bottrop.de im Handel und im Dienstleistungsbereich sowie im produzierenden Gewerbe. Genannt werden „neben dem traditionellen Bergbau und der wachsenden Umwelttechnologie auch die Wirtschaftszweige Maschinenbau und Nahrungs- und Genussmittel“, zudem „aufgrund der sehr guten Verkehrsanbindung“ Logistikzentren.
Laut Bottrop.de besitzt die Stadt eine Kaufkraftkennziffer knapp unter dem Referenzwert 100. Die Umsatzkennziffer und die Zentralität liegen dagegen deutlicher unter 100. Im Jahr 2016 hat Bottrop einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 490% und einen Hebesatz der Grundsteuer B von 590%. Laut Datenkarte der IHK Nordwestfalen gab es für 75% bis 95%% der Haushalte in Bottrop im März 2016 die technische Infrastruktur, um mit einem 50 Mbits/s-Anschluss ins Internet zu kommen.
Lage und Verkehr
Nachbarn der Stadt Bottrop sind die kreisfreien Städte Essen und Oberhausen sowie die Städte Dorsten und Gladbeck aus dem Kreis Recklinghausen, die Stadt Dinslaken und die Gemeinde Hünxe aus dem Kreis Wesel und die Gemeinde Schermbeck aus dem Kreis Wesel.
Bottrop grenzt als Ruhrgebietsstadt nicht nur an Essen und Oberhausen, sondern liegt auch sehr nah an weiteren großen Städten: So ist Duisburg knapp 15 Kilometer, Bochum etwa 20,5 Kilometer und Dortmund ungefähr 37,5 Kilometer entfernt. Bis in die NRW-Hauptstadt Düsseldorf sind es 34,5 Kilometer, bis Hamm ca. 64 Kilometer und bis Münster ungefähr 69 Kilometer. Krefeld ist knapp 33 Kilometer und die niederländische Stadt Venlo etwa 54,5 Kilometer weit weg (alle Angaben: Luftlinie).
Anschluss ans deutsche Autobahnnetz bieten jeweils zwei Autobahnauffahrten auf die A2 (von Oberhausen bis Kloster Lehnin) und die A31 (von Emden bis Bottrop). Beide Autobahnen treffen sich auf dem Stadtgebiet Bottrops am Autobahndreieck Bottrop. Außerdem ist eine Zufahrt auf die A42 (von Moers bis Dortmund) möglich. Bundesstraßen auf dem Stadtgebiet sind die B223 (vom Ende der A516 in Oberhausen bis zur B1 in Mülheim) und die B224 (von Raesfeld bis Solingen).
Anschluss ans Schienennetz bieten neben dem Hauptbahnhof Bottrop die Haltepunkte Bottrop-Boy, Bottrop-Vonderort und Feldhausen. Am Hauptbahnhof sowie am Haltepunkt Feldhausen hält der Regionalexpress RE14 (Der Borkener: von Borken bis Essen). Die S9 (von Haltern am See bis Wuppertal) hält am Hauptbahnhof und in Bottrop-Boy, die Regionalbahn RB44 (Der Dorstener: von Oberhausen bis Dorsten) am Hauptbahnhof und an allen drei Haltepunkten. Im ÖPNV gehört Bottrop zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR).
Die Stadt Bottrop hat einen eigenen Hafen am Rhein-Herne-Kanal. Für Flugreisen bietet sich einer der Flughäfen Dortmund und Düsseldorf an. Bottrop selbst betreibt zudem mit der Gemeinde Hünxe sowie mit den Städten Dinslaken und Voerde den Verkehrslandeplatz Schwarze Heide.
Nachbarn von Bottrop sind: Schermbeck, Dorsten, Gladbeck, Essen, Oberhausen, Dinslaken und Hünxe.
Bei Interesse an einem Wertgutachten in Bottrop beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.
Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
