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Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Castrop-Rauxel sowie in der Region des Kreises Recklinghausen durch.
Die Immobiliensachverständigen in Castrop-Rauxel untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im Ruhrgebiet. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.
Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Castrop-Rauxel. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.
Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Castrop-Rauxel eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Ruhrgebietes und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienmarkt Castrop-Rauxel
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk: Münster
Landkreis: Kreis Recklinghausen
Postleitzahl(en): 44575–44581
Einwohner: 73.518 (31.12.2014)
Castrop-Rauxel liegt im Südosten des Kreises Recklinghausen und besteht aus 15 Stadtteilen auf einer Fläche von 51,67 km².
Die Bevölkerungsdichte erreicht 1423 Einwohner/km². Das liegt deutlich über der durchschnittlichen Bevölkerungsdichte im Kreis Recklinghausen (806 Einwohner/km²). Fließgewässer in Castrop-Rauxel sind die bei Holzwickede entspringende und bei Dinslaken-Eppinghoven in den Rhein fließende Emscher sowie der Rhein-Herne-Kanal, der in Duisburg-Ruhrorter Häfen beginnt und nahe Castrop Rauxel Henrichenburg in den Dortmund-Ems-Kanal fließt.
Immobilienpreise in Castrop-Rauxel
Zahlen zu den Wohnungskaltmieten in den Postleitzahlengebieten Castrop-Rauxels liefert den Immobiliengutachtern der „LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2014“. Es gibt Durchschnittswerte für Wohnungen des unteren Marktsegments (UM) und des oberen Marktsegments (OM) sowie einen Medianwert (M). Laut Report zahlt man:
• im Postleitzahlengebiet 44575: 4,16 Euro/m²/Monat (UM), 5,24 Euro/m²/Monat (M), 6,90 Euro/m²/Monat (OM),
• im Postleitzahlengebiet 44577: 3,96 Euro/m²/Monat (UM), 5,23 Euro/m²/Monat (M), 6,67 Euro/m²/Monat (OM),
• im Postleitzahlengebiet 44579: 4,50 Euro/m²/Monat (UM), 5,29 Euro/m²/Monat (M), 6,35 Euro/m²/Monat (OM),
• im Postleitzahlengebiet 44581: 4,57 Euro/m²/Monat (UM), 5,36 Euro/m²/Monat (M), 6,50 Euro/m²/Monat (OM).
Laut Mietspiegel 2015 für nicht preisgebundene Wohnungen in der Stadt Castrop-Rauxel zahlt man für Wohnungen mit Heizung und Bad/WC in Gebäuden, die von 2008-2014 bezugsfertig wurden,
• 5,99 bis 6,73 Euro/m²/Monat in einfacher Wohnlage,
• 6,49 bis 7,29 Euro/m²/Monat in mittlerer Wohnlage,
• 6,99 bis7,85 Euro/m²/Monat in guter Wohnlage.
Zahlen für die Ladenmieten in Castrop-Rauxel liefert der Einzelhandelsmietspiegel 2016 von Brockhoff&Partner. Laut Mietspiegel kosten 60 bis 120m² große Ladenlokale eine Miete von 16 bis 28 Euro/m²/Monat, während 120 bis 260m² große Ladenlokale 14 bis 16 Euro/m²/Monat kosten. Laut Website der Stadt kosten Gewerbegrundstücke in Castrop-Rauxel (Stand 6/2016):
• im ERIN-Park eine Summe zwischen 39,00 Euro/m² und 77,00 Euro/m². Kanalanschlussbeiträge kosten 4,42 Euro/m².
• im Gewerbezentrum Ickern I/II ab 29,00 Euro/m² und 5,15 Euro/m² Kanalanschlussbeiträge.
• im Mittelstandspark Ost von 36 Euro/m² bis 75 Euro/m² plus Kanalanschlussbeiträge von 6,62 Euro/m² bis 8,65 Euro/m².
• im Mittelstandspark Ost Teil 3 mindestens 60 bis 100 Euro/m².
• im Mittelstandspark West ab 35 Euro/m² plus Kanalanschlussbeiträge von ca. 3 Euro/m².
Im Gewerbe- und Industriegebiet Deininghauser Weg sind die Preise Verhandlungsbasis.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Wohnstandort Castrop-Rauxel
Als Immobiliensachverständige für Castrop-Rauxel und Umgebung sehen wir die Lage der Stadt in Nachbarschaft zu Bochum, Dortmund und Herne sowie zu weiteren Ruhrgebietsstädten. Diese Städte sind unter anderem wichtig für die Arbeitsplatzversorgung.
Laut Zahlen des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2014 gab es 2013 in Castrop-Rauxel 10.373 berufliche EinpendlerInnen und 22.177 berufliche AuspendlerInnen. 5.643 der beruflichen AuspendlerInnen pendelten damals nach Dortmund, 3.218 nach Bochum, 2.492 nach Herne, 1.320 nach Recklinghausen und 1.180 nach Essen. Der gesamte Kreis Recklinghausen hatte im Mai 2016 eine Arbeitslosenquote von 10,3%. Castrop-Rauxel kam im selben Monat auf 10,2%, NRW auf 7,7% und Deutschland auf 6,0%.
Castrop-Rauxel selbst bezeichnet sich als eine „grüne Stadt zwischen den Ruhrmetropolen Dortmund und Bochum, unweit von Sauerland und Münsterland“. Die Stadt besitzt einige sehenswerte Zeugnisse der Industriekultur wie die Bergehalde Schwerin und die Zeche Erin. Ebenfalls sehenswert sind beispielsweise Schloss Bladenhorst und der Altstadtmarkt. Ein Kulturort in der Stadt ist das Bürgerhaus der Stadt Castrop-Rauxel. Zur Kulturlandschaft der Stadt gehören zudem das Westfälische Landestheater sowie das Jugendtheater Callo-Theater.
Zu den Freizeitarealen auf dem Stadtgebiet gehören der Yachthafen im Ortsteil Pöppinghausen, das Parkbad Nord (Freibad) und das Hallenbad Castrop-Rauxel. Der Naherholung dienen unter anderem der Stadtgarten Castrop-Rauxels und der Naturpfad Langeloh im gleichnamigen Naturschutzgebiet.
In Castrop-Rauxel gibt es zehn Grundschulen (Gemeinschaftsschulen) sowie zwei weitere Grundschulen (Katholische Bekenntnisschule), eine Förderschule, jeweils zwei Hauptschulen, Gesamtschulen, Realschulen und Gymnasien, eine Sekundarschule und ein Berufskolleg.
Gewerbestandort
Als Immobiliengutachter für Castrop-Rauxel und Umgebung sehen wir die Nachbarschaft zu Bochum, Dortmund und Herne als Vorteil des Wirtschaftsstandorts. Als Kompetenz- und Handlungsfelder der Stadt definiert die Website „Gesundheitswirtschaft“, „Industrienahe Dienstleistungen“ und „Chemie“.
Castrop-Rauxel hatte 2016 einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 500% und einen Hebesatz der Grundsteuer B von 825%. Die Kaufkraftkennziffer je Einwohner lag laut Kreis Recklinghausen 2014 knapp unter dem Referenzwert 100 für Deutschland, während die Zentralitätskennziffer etwas über dem Wert 100 lag. Kaufkraft wurde also aus dem Umland angezogen. 2013 hatte die Stadt eine Umsatzkennziffer pro Einwohner von knapp über 100.
Lage und Verkehr
Castrop-Rauxel grenzt innerhalb des Kreises Recklinghausen an die Orte Datteln, Recklinghausen und Waltrop. Darüber hinaus sind Bochum, Dortmund und Herne Nachbarn der Stadt. Castrop-Rauxel liegt sehr nah an weiteren großen Ruhrgebietsstädten. So befindet sich etwa Essen nur knapp 23 Kilometer entfernt. Bis nach Duisburg sind es knapp 40 Kilometer, bis nach Düsseldorf ungefähr 52 Kilometer. Münster ist ca. 51 Kilometer weit weg. Bis nach Paderborn sind es etwa 101 Kilometer und bis ins niederländische Nimwegen 105 Kilometer.
Von Castrop-Rauxel gut erreichbare Autobahnen sind die A 2 (Köln-Oberhausen-Hannover-Berlin), die A42 (Emscherschnellweg) und die A45 (Sauerlandlinie). Die Bundesstraße B 235 bietet zudem Anschluss an die A 40. Am Hauptbahnhof Castrop-Rauxel hält beispielsweise der Regional-Express RE3, der von Düsseldorf über Dortmund bis Hamm (Westfalen) fährt. Ab Castrop-Rauxel „Süd/Altstadt“ und „Merklinde“ fährt die Regionalbahn RB 43 (Dorsten-Gelsenkirchen-Dortmund).
Im ÖPNV gehört Castrop-Rauxel zur Verkehrsgemeinschaft Rhein-Ruhr. Ein zentraler Stopp des Busverkehrs in der Stadt ist der Busbahnhof Münsterplatz in Castrop. Für Flugreisen bietet sich eine Anreise an einen der Flughäfen Dortmund und Düsseldorf an.
Nachbarn im Kreis sind: Recklinghausen, Marl, Dorsten, Gladbeck, Herten, Datteln, Oer-Erkenschwick, Waltrop und Haltern am See.
Bei Interesse an einem Wertgutachten in Castrop-Rauxel beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.
Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
