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Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Coesfeld sowie in der Region des Kreises Coesfeld durch.
Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Coesfeld. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.
Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Coesfeld eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Münsterlandes und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienmarkt Coesfeld
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk: Münster
Landkreis: Kreis Coesfeld
Postleitzahl(en): 48653
Einwohner: 35.923 (31.12.2014)
Am Westrand des Kreises Coesfeld befindet sich die Stadt Coesfeld, der Verwaltungssitz des gleichnamigen Kreises.
Sie besteht aus zwei Stadtteilen auf einer Fläche von 141,36 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 254 Einwohner/km². Durch das Stadtgebiet fließt die Berkel, ein Nebenfluss der Ijssel. Die Immobiliensachverständigen in Coesfeld untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im Münsterland. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.
Immobilienpreise in Coesfeld
Zahlen zu den durchschnittlichen Gewerbemieten in Coesfeld liefert der Preisspiegel Münster 2015 des Rings Deutscher Makler (RDM Bezirksverband Münster). Laut Preisspiegel kosten:
• Ladenmieten in 1A-Lage des Geschäftskerns von Coesfeld bei kleinen Ladenlokalen durchschnittlich 30 Euro/m²/Monat, während große Ladenlokale 30 Euro/m²/Monat kosten. Kleine Ladenlokale sind bis etwa 60 und große ab ca. 100 m² groß.
• In 1B-Lage des Geschäftskerns von Coesfeld zahlt man für kleine Ladenlokale 9 Euro/m²/Monat und für große sind 5,75 Euro/m²/Monat fällig.
• In 1A-Lage des Nebenkerns wird für kleine Ladenlokale eine Miete von durchschnittlich 5,50 Euro/m²/Monat verlangt, während man für große 4,10 Euro/m²/Monat zahlt. Für die 1B-Lage des Nebenkerns liegen im Preisspiegel keine Daten vor.
• Büros mit einfachem Nutzungswert gibt es in Coesfeld für eine Miete von durchschnittlich 3,30 Euro/m²/Monat. Büros mit mittlerem Nutzungswert kosten im Durchschnitt 4,70 Euro/m²/Monat und bei einem guten Nutzungswert zahlt man 6,30 Euro/m²/Monat.
• Für Baugrundstücke mit einfachem Nutzungswert zahlt man in Coesfelder Gewerbegebieten im Durchschnitt 23 Euro/m², während für Gewerbegrundstücke mit mittlerem Nutzungswert im Durchschnitt 26 Euro/m² und mit gutem Nutzungswert 29 Euro/m² fällig sind.
Zahlen zur durchschnittlichen Wohnungsmiete in Coesfeld liefert der „LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2014“. Laut Report liegt die durchschnittliche Kaltmiete im unteren Marktsegment Coesfelds bei 4,50 Euro/m²/Monat und im oberen Marktsegment bei 8,05 Euro/m²/Monat. Der Median erreicht 5,64 Euro/m²/Monat.
Als Immobiliensachverständige setzen wir in Coesfeld Immobiliengutachten (gerichts- und bankenfeste Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) um. Als Gerichtsgutachter werden wir auch häufig für den Sachverständigenbeweis im Rahmen eines Miethöheverlangens im Sinne des § 558 BGB engagiert.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Wohnstandort Coesfeld
Als Experten der Immobilienbewertung in Coesfeld und Umgebung sehen wir Coesfeld unter anderem aufgrund seiner Lage im landschaftlich reizvollen Westmünsterland und der Funktion als Oberzentrum der Region als attraktiven Wohnort.
Ein Teil des Stadtgebiets gehört zum Hügelland der Baumberge. Coesfeld präsentiert sich deshalb touristisch gemeinsam mit den Kommunen Billerbeck, Havixbeck, Nottuln und Rosendahl auf Baumberge-Touristik.de, wo die Region als Naturlandschaft mit Weitblicken über die münsterländische Parklandschaft, herrlichen Buchenwäldern und einer Quellen- und steinreichen Landschaft beschrieben wird.
Sehenswerte Bauwerke in Coesfeld sind beispielsweise die Kirchen St. Lamberti und St. Jacobi sowie das historische Rathaus mit Marktkreuz und der Pulverturm. Shoppingfreunde lockt Baumberge-Touristik.de in die „kleine aber feine Fußgängerzone mit vielen Fachgeschäften und der glasüberspannten Kupferpassage“. Orte des Kulturlebens sind in Coesfeld das Konzert Theater Coesfeld, die Freilichtbühne Coesfeld und das Glasmuseum Alter Hof Herding. Cineasten können das Cinema Coesfeld sowie das Programm des Kommunalen Kinos genießen.
SportlerInnen bietet die Stadt Coesfeld die folgenden städtischen Sportstätten: sieben Rasenplätze, drei Kunstrasenplätze, ein Tennenplatz sowie jeweils zwei Jugendspielfelder, Skaterparks, Streetball-, Boule- und Beachvolleyball-Anlagen. Schwimm- und Badefreunde können in Coesfeld das Erlebnisbad „Coebad“ (Hallen- und Freibad) ansteuern.
Laut Broschüre „Der lange Weg zur Arbeit – Pendlerströme in Nord-Westfalen“ der IHK Nord-Westfalen gab es 2014 insgesamt 9.775 berufliche EinpendlerInnen und 7.485 AuspendlerInnen in Coesfeld.
Wohin Coesfelder pendeln, zeigen Zahlen des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2012. Demnach pendelten 2011 insgesamt 1.538 der AuspendlerInnen nach Münster, 721 nach Dülmen, 675 nach Gescher, 474 nach Billerbeck und 460 nach Rosendahl. Im März 2016 gab es im Kreis Coesfeld eine Arbeitslosenquote von 3,1%, während NRW im selben Monat auf 8% und Deutschland auf 6,5% kam.
In Coesfeld gibt es sieben Grundschulen, jeweils zwei Förderschulen, Haupt- und Realschulen sowie drei Gymnasien und drei Berufsschulen. Zudem befinden sich das Regionalzentrum der Fernuniversität Hagen sowie das von der Fachhochschule Münster betriebene Kompetenzzentrum für Geschäftsprozessmanagement in Coesfeld.
Gewerbestandort Coesfeld
Als Immobiliensachverständige für Coesfeld und Umgebung sehen wir die Bedeutung Coesfelds als Verwaltungssitz des Kreises und als Oberzentrum sowie die Nähe zum Ruhrgebiet, zu Münster und den Niederlanden als Vorteile des Wirtschaftsstandorts. Laut Coesfeld.de gibt es mehr als 2.000 Unternehmen vom Ein-Mann-Betrieb bis zum Großbetrieb im Stadtgebiet. Coesfeld versorgt 120.000 Menschen und weist damit eine hohe Zentralität auf, heißt es auf der Website weiter.
Laut Coesfeld.de lag die Zentralitätskennziffer von Coesfeld 2014 bei einem Wert von deutlich über 100 (Referenzwert für Deutschland). Die Kaufkraft-Kennziffer erreichte 2015 in Coesfeld einen Wert knapp über dem Referenzwert 100. 2015 kam Coesfeld auf einen Hebesatz der Grundsteuer B von 550%, während der Gewerbesteuer-Hebesatz bei 450% lag.
Lage und Verkehr
Coesfeld grenzt innerhalb des Kreises Coesfeld an die Kommunen Billerbeck, Dülmen, Nottuln und Rosendahl. Außerhalb des Kreises sind die beiden Kommunen Reken und Gescher aus dem Kreis Borken Nachbarn Coesfelds. Coesfeld ist ungefähr 31,5 Kilometer von Münster entfernt. Die Entfernung bis zur niederländischen Stadt Enschede beträgt 36 Kilometer. Düsseldorf ist etwa 84,5 Kilometer, Wuppertal ca. 76,5 Kilometer und Osnabrück ungefähr 70 Kilometer weit entfernt. Essen befindet sich 55 Kilometer und Dortmund 52 Kilometer weit weg (alle Angaben: Luftlinie).
Die Stadt Coesfeld wirbt für sich selbst mit leistungsfähigen Bundesstraßen (B 525 und B 474) und einer Nähe zu den Autobahnen A 31 (Emden bis Autobahndreieck Bottrop) und A 43 (Kreuz Münster-Süd bis Kreuz Wuppertal-Nord). Die A31 erreicht man über die Auffahrt Gescher/Coesfeld, die A43 über die Auffahrt Dülmen.
Ans deutsche Bahnnetz ist Coesfeld über seinen Bahnhof angebunden. Hier halten die Regionalbahnen RB45 (Coesfeld-Dorsten), RB51 (Dortmund-Enschede) und RB63 (Coesfeld-Münster). Im ÖPNV gehört Coesfeld zur Verkehrsgemeinschaft Münsterland, wobei der Bahnhof auch ein wichtiger Knotenpunkt des Busverkehrs ist. Größere Flughäfen in gut erreichbarer Nähe sind die Flughäfen Münster/Osnabrück, Dortmund und Düsseldorf.
Für Fragen zur Immobilienbewertung in Coesfeld stehen wir Immobiliensachverständige gern unter der rechts stehenden Telefonnummer zur Verfügung. Gern können Sie uns auch Ihr Anliegen über das rechte Kontaktformular mitteilen. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
