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Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Derendorf durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Derendorf Mietwertgutachten und Marktwertgutachten
Immobilienmarkt Düsseldorf-Derendorf
Stadtbezirk: 1
Postleitzahl(en): 40468, 40474, 40476, 40477
Fläche: 3,34km²
Einwohner: 19.582 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 5.863 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)
Der Stadtteil Derendorf grenzt an die Düsseldorfer Stadtteile Düsseltal, Golzheim, Mörsenbroich, Pempelfort, Stockum und Unterrath.
Durch das Stadtteilgebiet führen die Bundesstraßen B1 (von der niederländischen bis polnischen Grenze), B7 (von Düsseldorf bis Rochlitz in Sachsen) und B8 (von Emmerich in NRW bis Passau in Bayern).
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Nicht weit entfernt befinden sich Auffahrten auf die Autobahnen A3 (Emmerich in NRW bis Neuhaus am Inn in Bayern) und A44 (Aachen bis Hessisch-Lichtenau). Nahe Derendorf (Pempelfort) gibt es einen S-Bahnhof. Dort halten die S-Bahnen S1, S6 und S11 und fahren unter anderem den Düsseldorfer Flughafen sowie Köln an.
Immobilienpreise in Derendorf
Für Ladenlokale in 1B-Lage von Düsseldorf zahlt man laut IHK Düsseldorf zwischen 20 und 70 Euro/m²/Monat, während die Immobiliengutachter in Stadtteillagen 12 bis 50 Euro/m²/Monat erkennen. Laut der Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ liegt die durchschnittliche Kaltmiete für Ladenlokale im Derendorfer Bereich „Münsterstraße/Rather Straße“ bei 10 bis 15 Euro/m²/Monat.
Büros in Zentrumslage Düsseldorfs kosten bei einfacher Ausstattung 7,50 bis 13 Euro/m²/Monat, während bei mittlerer Ausstattung 9 bis 18 und bei hoher Ausstattung 15,50 bis 26 Euro/m²/Monat fällig sind. In Stadtrandlage zahlt man bei einfacher Büroausstattung 6 bis 9 Euro/m²/Monat, während Büros mit mittlerer Ausstattung 8 bis 13,50 und mit hoher Ausstattung 11 bis 16,50 Euro/m²/Monat kosten.
Für einfach ausgestattete Hallenflächen zahlt man 2,50 bis 4 Euro/m²/Monat, für Hallen mit mittlerer Ausstattung 3 bis 5 Euro/m²/Monat und für Hallen mit hoher Ausstattung 4,80 bis 6,50 Euro/m²/Monat. Laut LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016 des Immobiliendienstleisters CBRE:
• kosten Wohnungen im unteren Marktsegment des Düsseldorfer Postleitzahlengebiets 40468 eine Kaltmiete von durchschnittlich 7,11 Euro/m²/Monat, während man im oberen Marktsegment im Durchschnitt 14,40 Euro/m²/Monat zahlt. Der Median liegt bei 9,25 Euro/m²/Monat.
• kann man Wohnungen im unteren Marktsegment des Düsseldorfer Postleitzahlengebiets 40474 für eine Kaltmiete von durchschnittlich 5,86 Euro/m²/Monat mieten, während man im oberen Marktsegment im Durchschnitt 19,75 Euro/m²/Monat zahlt. Der Median liegt bei 10,40 Euro/m²/Monat.
• zahlt man für Wohnungen im unteren Marktsegment des Düsseldorfer Postleitzahlengebiets 40476 eine Kaltmiete von durchschnittlich 7,16 Euro/m²/Monat. Dagegen werden im oberen Marktsegment im Durchschnitt 15 Euro/m²/Monat fällig. Der Median liegt bei 10 Euro/m²/Monat.
• wird für Wohnungen im unteren Marktsegment des Düsseldorfer Postleitzahlengebiets 40477 eine Kaltmiete von durchschnittlich 7,23 Euro/m²/Monat fällig, während Wohnungen im oberen Marktsegment im Durchschnitt 17,50 Euro/m²/Monat kosten. Der Median liegt bei 10,36 Euro/m²/Monat.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Wohnen und Leben in Düsseldorf-Derendorf
Wir als Immobiliensachverständige für Derendorf und Umgebung sehen den Stadtteil als einen Ort in Düsseldorf, an dem man Ausgehen und Wohnen gut miteinander verbinden kann. Duesseldorf.de beschreibt Derendorf als einen Stadtteil mit intakten Wohnvierteln sowie Industrie- und Eisenbahnbereichen, die auf die Umwandlung zu Wohn- und Verwaltungsbereichen warten. Die Website verweist zudem auf den zentralen Nordfriedhof, der „den Wert einer Parkanlage“ besitzt, sowie auf eine „interessante junge Kneipenlandschaft und gute Einkaufsmöglichkeiten“.
Im Stadtteil gibt es laut Statistik der Stadt Düsseldorf zwei Grundschulen und eine Realschule. Ende 2015 hatte Derendorf eine Arbeitslosenquote von 8,7%. Der gesamte Stadtbezirk 1 kam dagegen auf eine durchschnittliche Quote von 7,9% und Düsseldorf von 10,1%. Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt bei 1,56, während der gesamte Stadtbezirk 1 auf 1,54 und Düsseldorf auf 1,79 kommt.
Die EinwohnerInnen des Stadtteils Carlstadt kamen laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 damals auf ein durchschnittliches Einkommen von 27.442€, wobei die Skala von 21.249€ in Flingern-Süd bis zu 82.719€ in Wittlaer reichte.
Gewerbe
Immobilienscout24 nennt Derendorf das einstige Düsseldorfer Industrie- und Eisenbahnzentrum. Ein Artikel der Westdeutschen Zeitung beschreibt Derendorf zudem als ehemaligen Standort des Unternehmens Rheinmetall und Brauerei Schlösser, an dem es heute Mode-Showrooms und Projekte wie „das schicke neue Wohn- und Büroviertel Quartier Central“ gibt, während Industrie in Derendorf keine Rolle mehr spielt. Die Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ präsentiert die „Münsterstraße/Rather Straße als Stadtteilzentrum Derendorfs, wobei eine Leerstandsquote von 19% angegeben wird (Stand April 2013).
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
