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Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Dorsten sowie in der Region des Kreises Recklinghausen durch.
Die Immobiliensachverständigen in Dorsten untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im Ruhrgebiet. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.
Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Dorsten. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.
Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Dorsten eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Ruhrgebietes und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienmarkt Dorsten
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk: Münster
Landkreis: Kreis Recklinghausen
Postleitzahl(en): 46282–46286
Einwohner: 75.439 (31.12.2014)
Dorsten nennt sich selbst kleine Hansestadt an der Lippe und liegt mit elf Stadtteilen ganz im Westen des Kreises Recklinghausen auf einer Fläche von 171,2 km².
Damit ist sie die flächengrößte Stadt des Kreises. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 441 Einwohnern/km² und damit unter der durchschnittlichen Bevölkerungsdichte im Kreis (806 Einwohner/km²). Durch das Stadtgebiet fließt die Lippe.
Immobilienpreise in Dorsten
Laut Website der Stadt Dorsten liegen die Netto-Grundstückspreise inklusive Erschließungsbeitrag im Interkommunalen Industriepark Dorsten-Marl bei 32 Euro/m². Zahlen für die Ladenmieten in Castrop-Rauxel liefert den Immobiliengutachtern der Einzelhandelsmietspiegel 2016 von Brockhoff&Partner. 60m² bis 120m² große Ladenlokale kosten laut Mietspiegel eine Miete von 19 bis 28 Euro/m²/Monat. 120 m² bis 260 m² große Ladenlokale gibt es für eine Miete von 14 bis 19 Euro/m²/Monat. Weitere Orientierungswerte:
• Laut Preisspiegel 2016 des RDM Rings Deutscher Makler (Bezirksverband Essen) kosten kleinere Ladenlokale in 1a-Lage des Geschäftskern von Dorsten 25 Euro/m²/Monat und größere 15 Euro/m²/Monat. In 1b-Lage des Geschäftskerns zahlt man neun bzw. acht Euro/m²/Monat. Kleinere Ladenlokale sind hier bis ca. 150m² und größere ab ca. 150m² groß.
• In 1a-Lage des Nebenkerns kosten kleine Ladenlokale zehn und größere 7,50 Euro/m²/Monat, während man für Ladenlokale der 1b-Lage im Nebenkern 7,50 bzw. sechs Euro/m²/Monat zahlt. Kleinere Ladenlokale sind hier bis ca. 100m² und größere ab ca. 100m² groß
• Für Büros in einfacher Lage von Dorsten zahlt man fünf Euro/m²/Monat, während für Bestandsbüros mittlerer Lage 5,20 und für Büros in guter Lage sieben Euro/m²/Monat. Für Neubaubüros in einfacher Lage zahlt man 7,50 Euro/m²/Monat, während in mittlerer Lage neun und in guter Lage elf Euro/m²/Monat fällig sind.
Der Preisspiegel 2016 des RDM Rings Deutscher Makler (Bezirksverband Essen) liefert den Immobiliensachverständigen auch Orientierungswerte für Preise von Häusern und Eigentumswohnungen in Dorsten sowie für die Mieten von Mietwohnungen. Freistehende Bestandseigenheime kosten in Dorsten, abhängig vom Wohnwert, zwischen 180.000 und 350.000 Euro. Für Doppelhaushälften zahlt man zwischen 180.000 und 240.000 Euro, für Reihen- oder Mittelhäuser zwischen 145.000 und 180.000 Euro.
Für Dorstener Eigentumswohnungen zahlt man, abhängig vom Wohnwert, zwischen 500 und 1.600 Euro/m². Für Neubau-Eigentumswohnungen werden zwischen 1.850 und 2.600 Euro/m² fällig. Die Wohnungsmieten im Bestand liegen zwischen 4,50 und 6,50 Euro/m²/Monat, während man für Mietwohnungen in Neubauten zwischen sieben und acht Euro/m²/Monat zahlt.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Wohnstandort Dorsten
Als Immobiliensachverständige für Dorsten und Umgebung sehen wir die Nachbarschaft zu Gelsenkirchen und Bottrop sowie die Nähe zu weiteren Ruhrgebietsstädten wie Bochum, Dortmund und Essen als einen Vorteil des Wohnorts.
Städte wie Bottrop und Gelsenkirchen spielen auch bei der Arbeitsplatzversorgung für die Dorstener Bevölkerung eine Rolle. Das belegen nicht zuletzt Zahlen des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2014. Demnach gab es 2013 in Dorsten 10.386 berufliche EinpendlerInnen und 20.845 berufliche AuspendlerInnen.
2.473 der AuspendlerInnen pendelten damals nach Marl, 2.313 nach Gelsenkirchen, 2.185 nach Essen, 1.301 nach Bottrop und 1.048 nach Recklinghausen. Der Kreis Recklinghausen kam im Mai 2016 auf eine Arbeitslosenquote von 10,3%. NRW hatte eine Quote von 7,7% und Deutschland 6,0%.
Dorsten bezeichnet sich auf der städtischen Website als „Mittelstadt am Rande des Ruhrgebietes“ sowie als Stadt mit „cirka 80 Prozent Acker- und Waldflächen“ und empfiehlt sich als leicht erreichbares Erholungsgebiet für das Ruhrgebiet. Ein traditionelles Zentrum der Stadt ist, so die Website weiter, das Areal der alten „Hansestadt Dorsten“ mit dem Alten Rathaus am Marktplatz. Weitere sehenswerte Bauwerke auf dem Dorstener Stadtgebiet sind das Schloss Lembeck sowie das Landgut Haus Hagenbeck und die Tüshaus-Mühle. Für Freizeitaktivitäten empfiehlt sich zum Beispiel:
• das ebenso für Sportschwimmer wie für Badegäste geeignete Freizeit- und Erlebnisbad Atlantis Dorsten,
• die unter Naturschutz stehenden Lippeauen, die man bei Kanutouren erkunden kann,
• die Muehlbachranch, ein alter umgebauter Bauernhof, der Freizeit-Cowboys und Freizeit-Indianer sowie andere Leute zu Entspannung, Abenteuer und Spaß einlädt,
• das Jüdische Museum Westfalen.
In Dorsten gibt es laut Zahlenspiegel 2011 insgesamt 15 Grundschulen, eine Gesamtschule, vier Hauptschulen, vier Sonderschulen, drei Realschulen, ein Berufskolleg, zwei Gymnasien sowie eine Außenstelle des Abend-Gymnasiums GE.
Gewerbestandort
Wir als Immobiliensachverständige für Dorsten und Umgebung sehen die Lage der Stadt am Ruhrgebiet als Vorteil des Wirtschaftsstandorts. Dorsten präsentiert sich als Stadt mit einem innovativen Dienstleistungssektor, mit Spezialanbietern und Zulieferern für Präzisionstechnik sowie mit Unternehmen aus Turbinen- und Getriebebau, Handel, Handwerk, Logistik und Freizeitwirtschaft.
Als Vorteile des Standorts nennt Dorsten selbst unter anderem ein hohes Potenzial an besonders gut qualifizierten Arbeitnehmern sowie eine „erprobte Zusammenarbeit mit den wissenschaftlichen und technischen Abteilungen der Universität Bochum, Duisburg und der Fachhochschule Gelsenkirchen“. Auf dem Stadtgebiet gibt es 16 Gewerbegebiete, daneben existiert der Interkommunale Industriepark Dorsten-Marl. Dorsten hat 2016 einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 495%, während der Hebesatz der Grundsteuer B bei 780% liegt.
Lage und Verkehr
Innerhalb des Kreises Recklinghausen grenzt Dorsten an Gladbeck, Halten am See und Marl. Weitere Nachbarn der Stadt sind Raesfeld und Reken aus dem Kreis Borken, Schermbeck aus dem Kreis Wesel sowie die kreisfreien Städte Gelsenkirchen und Bottrop.
Dorsten ist etwa 22,5 Kilometer von Essen, knapp 26 Kilometer von Bochum und ca. 38 Kilometer von Dortmund entfernt. Düsseldorf ist ca. 50 Kilometer weit weg, während sich Münster in einer Entfernung von knapp 57 Kilometern befindet. Die niederländische Stadt Enschede ist 62,5 Kilometer weit weg (alle Angaben: Luftlinie).
Dorsten ist über Auffahrten an die Autobahnen A31 (Emden bis Bottrop) und A52 (Niederkrüchten bis Mark) angebunden. Am Bahnhof Dorsten hält der von Borken bis Essen fahrende Regionalexpress RE14 (Der Borkener). Zudem ist der Bahnhof Stopp diverser Regionalbahnen, die unter anderem nach Dortmund und Oberhausen fahren.
Dorsten gehört im ÖPNV zur Verkehrsgemeinschaft Rhein-Ruhr. Ein zentraler Knotenpunkt des Dorstener Busverkehrs ist der ZOB Dorsten. Nicht allzu weit entfernt von der Stadt befinden sich die Flughäfen Dortmund und Düsseldorf. Darüber hinaus gibt es die kleineren regionalen Verkehrslandeplätze Bottrop-Kirchhellen und Recklinghausen-Lohmühle. Für Wasserfahrzeuge gibt es in Dorsten den Stadthafen mit Gleisanschluss sowie einen Sportboothafen in Altstadtnähe.
Nachbarn im Kreis sind: Recklinghausen, Gladbeck, Castrop-Rauxel, Herten, Datteln, Oer-Erkenschwick, Waltrop und Haltern am See.
Bei Interesse an einem Wertgutachten in Dorsten beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.
Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
