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Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Düsseltal durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Düsseltal Mietwertgutachten und Marktwertgutachten
Immobilienmarkt Düsseldorf-Düsseltal
Stadtbezirk: 2
Postleitzahl(en): 40237, 40239 und 40470
Fläche: 2,88km²
Einwohner: 27.861 (31.12.2015)
Bevölkerungsdichte: 9.674 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)
Umgeben ist der Stadtteil Düsseltal von den Düsseldorfer Stadtteilen Derendorf, Flingern-Nord, Grafenberg, Mörsenbroich, Pempelfort und Stadtmitte.
Durch das Stadtteilgebiet führen die Bundesstraßen B1 (von der niederländischen bis polnischen Grenze), B7 (von Düsseldorf bis Rochlitz in Sachsen) und B8 (von Emmerich in NRW bis Passau in Bayern). Der ÖPNV im Stadtteil wird mithilfe von Stadt- und Straßenbahnen sowie Bussen organisiert.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienpreise in Düsseldorf-Düsseltal
Für Ladenlokale in 1B-Lage von Düsseldorf lesen die Immobiliengutachter bei der IHK Düsseldorf ab, dass zwischen 20 und 70 Euro/m²/Monat gezahlt werden, während in Stadtteillagen 12 bis 50 Euro/m²/Monat fällig sind. Im Bereich „Rethelstraße“ liegt die durchschnittliche Kaltmiete für Ladenlokale bei 35 bis 50 Euro/m²/Monat. Büros in Zentrumslage kosten bei einfacher Ausstattung 7,50 bis 13 Euro/m²/Monat, während bei mittlerer Ausstattung 9 bis 18 und bei hoher Ausstattung 15,50 bis 26 Euro/m²/Monat fällig sind.
In Stadtrandlage zahlt man man bei einfacher Büroausstattung 6 bis 9 Euro/m²/Monat, während Büros mit mittlerer Ausstattung 8 bis 13,50 und mit hoher Ausstattung 11 bis 16,50 Euro/m²/Monat kosten. Für einfach ausgestattete Hallenflächen zahlt man 2,50 bis 4 Euro/m²/Monat, für Hallen mit mittlerer Ausstattung 3 bis 5 Euro/m²/Monat und für Hallen mit hoher Ausstattung 4,80 bis 6,50 Euro/m²/Monat. Laut LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016 des Immobiliendienstleisters CBRE:
• kosten Wohnungen im unteren Marktsegment des Postleitzahlengebiets 40237 im Durchschnitt 6,89 Euro/m²/Monat. Im oberen Marktsegment zahlt man durchschnittlich 16,12 Euro/m²/Monat, während der Median bei 10 Euro/m²/Monat liegt.
• wird für Wohnungen im unteren Marktsegment des Postleitzahlengebiets 40239 eine Kaltmiete von 7,14 Euro/m²/Monat fällig, während Wohnungen im oberen Marktsegment 14,50 Euro/m²/Monat kosten. Der Median erreicht 9,52 Euro/m²/Monat.
• zahlt man für Wohnungen im unteren Marktsegment des Postleitzahlengebiets 40470 im Durchschnitt eine Kaltmiete von 7,10 Euro/m²/Monat und im oberen Marktsegment von 13,30 Euro/m²/Monat. Der Median erreicht 9,49 Euro/m²/Monat.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Wohnen und Leben in Düsseltal
Ein Zentrum des Stadtteils Düsseltal, durch den der Fluss Düssel fließt, ist der Zoopark auf dem Areal des ehemaligen Zoos, der auf Duesseldorf.de als „eine Art grüne Lunge dieses Stadtteils“ mit Teich, Wiesen und Spielplätzen bezeichnet wird. Im Stadtteil liegt auch die Bremstraße mit dem Eisstadion, die Heimat des Eishockeyteams der Düsseldorfer Eislauf-Gemeinschaft (DEG). Duesseldorf.de „zählt Düsseltal zu den bevorzugten Wohnadressen der Stadt“.
Die Arbeitslosenquote des Stadtteils Düsseltal liegt laut Statistik der Stadt bei 8%, während der Durchschnitt im Stadtbezirk 2 bei 11% und in Düsseldorf bei 10,1% liegt. In Düsseltal lag die durchschnittliche Haushaltsgröße Ende 2015 bei 1,70. Der gesamte Stadtbezirk 2 kam auf 1,67 und Düsseldorf im Gesamten auf 1,79.
In Düsseltal gibt es laut Statistik drei Grundschulen, eine Realschule und ein Gymnasium. Laut Statistischem Jahrbuch 2010 der Stadt Düsseldorf kam der Stadtteil Düsseltal damals auf ein durchschnittliches Einkommen von 46.314€, wobei die Skala von 21.249€ in Flingern-Süd bis zu 82.719€ in Wittlaer reichte. Die Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ nennt als Düsseltaler Stadtteilzentrum die Rethelstraße.
Gewerbe
Viele der über 26.000 Stadtteilbewohner versorgen sich in der Rethelstraße „vor allem mit den Dingen des täglichen Bedarfs, aber durchaus auch mit anderen Waren“, heißt es in der Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
