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Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Eller durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Eller Mietwertgutachten und Marktwertgutachten
Immobilienmarkt Düsseldorf-Eller
Stadtbezirk: 8
Postleitzahl(en): 40227, 40229, 40231, 40591
Fläche: 5,91km²
Einwohner: 30.629 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 5.183 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)
Düsseldorf-Eller ist umgeben von den Düsseldorfer Stadtteilen Hassels, Holthausen, Lierenfeld, Oberbilk, Unterbach, Wersten und Vennhausen.
Durch das Stadtteilgebiet fließt die Düssel. Über die Autobahnauffahrt Düsseldorf-Eller ist der Stadtteil an die A46 angebunden, die in Teilstücken von der niederländischen Grenze bis Bestwig im Sauerland führt. Am Autobahndreieck Düsseldorf-Süd ist ein Wechsel auf die A59 (mit Unterbrechungen von Dinslaken bis Bonn) möglich. Die Bahnhöfe Eller-Mitte und Eller-Süd bieten Anbindung ans S-Bahn-Netz. Hier halten die S-Bahnlinie 1, die von Solingen über Städte wie Düsseldorf und Essen bis nach Dortmund fährt, die S6 (von Essen bis Köln) und die S68 (Langenfeld bis Wuppertal). Eine Stadtbahn, eine Straßenbahn und Buslinien ergänzen den Bahnverkehr beim ÖPNV.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienpreise in Eller
Für Ladenlokale in 1B-Lage von Düsseldorf lesen die Immobiliengutachter bei der IHK Düsseldorf ab, dass zwischen 20 und 70 Euro/m²/Monat gezahlt werden, während in Stadtteillagen 12 bis 50 Euro/m²/Monat fällig sind. Laut Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ kosten Ladenlokale in der Gumbertstraße eine durchschnittliche Kaltmiete von 8,50 bis 18 Euro/m²/Monat. Für Büros in Stadtrandlage zahlt man laut IHK in Düsseldorf bei einfacher Büroausstattung 6 bis 9 Euro/m²/Monat, während Büros mit mittlerer Ausstattung 8 bis 13,50 und mit hoher Ausstattung 11 bis 16,50 Euro/m²/Monat kosten.
Für einfach ausgestattete Hallenflächen zahlt man 2,50 bis 4 Euro/m²/Monat, für Hallen mit mittlerer Ausstattung 3 bis 5 Euro/m²/Monat und für Hallen mit hoher Ausstattung 4,80 bis 6,50 Euro/m²/Monat. Laut LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016 des Immobiliendienstleisters CBRE:
• wird für Wohnungen im unteren Marktsegment des Postleitzahlengebiets 40227 eine Kaltmiete von 6,38 Euro/m²/Monat fällig, während Wohnungen im oberen Marktsegment 14,00 Euro/m²/Monat kosten. Der Median erreicht 8,82 Euro/m²/Monat.
• kosten Wohnungen im unteren Marktsegment des Postleitzahlengebiets 40229 im Durchschnitt 6,19 Euro/m²/Monat. Im oberen Marktsegment zahlt man durchschnittlich 10,63 Euro/m²/Monat, während der Median bei 8,42 Euro/m²/Monat liegt.
• kosten Wohnungen im unteren Marktsegment des Postleitzahlengebiets 40231 im Durchschnitt 6,80 Euro/m²/Monat. Im oberen Marktsegment zahlt man durchschnittlich 11,54 Euro/m²/Monat, während der Median bei 8,40 Euro/m²/Monat liegt.
• kosten Wohnungen im unteren Marktsegment des Postleitzahlengebiets 40591 im Durchschnitt 6,62 Euro/m²/Monat. Im oberen Marktsegment zahlt man durchschnittlich 12,77 Euro/m²/Monat, während der Median bei 8,86 Euro/m²/Monat liegt.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Wohnen und Leben in Düsseldorf-Eller
Als Experten der Immobilienbewertung für Düsseldorf und Umgebung sehen wir die hervorragende Verkehrsanbindung als einen der Vorteile im Wohnort, aber nicht als einzigen. Duesseldorf.de beschreibt Eller als Stadtteil, der sich ein „eigenes, geschlossenes Zentrum bewahrt“ hat und in dem Bereiche wie der Gertrudisplatz mit der Gertrudiskirche und die Gumbertstraße die Behaglichkeit einer Kleinstadt ausstrahlen.
Benannt ist der Stadtteil nach dem Rittergeschlecht der Herren von Eller. An sie erinnert bis heute Schloss Eller, dessen Schlosspark der Naherholung dient. Erwähnenswert ist auch der Gutshof Eller. Das Stadtteilzentrum ist die bereits erwähnte Gumbertstraße. Die Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ beschreibt sie als Ort, an dem es nicht nur reine Nahversorgungsangebote mit Lebensmitteln oder Drogerieartikeln gibt, sondern auch viele Betriebe mit anderen Schwerpunkten.
Eller kommt auf eine Arbeitslosenquote von 13,7%.
Im gesamten Stadtbezirk 8 erreicht die Quote einen Durchschnitt von 12,6% und in ganz Düsseldorf liegt sie bei 10,1% (Stand: 31.12.2015). Die durchschnittliche Haushaltsgröße beträgt in Eller 1,92 und erreicht damit exakt den Durchschnitt im Stadtbezirk 8. Für ganz Düsseldorf ergibt sich der Wert 1,8.
In Eller gibt es sechs Grundschulen, eine Hauptschule und eine Gesamtschule. Das durchschnittliche Einkommen pro steuerpflichtigem Einwohner erreichte laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 in Eller 24.968€. Die Bandbreite reichte von 21.249€ in Flingern-Süd bis zu 82.719€ in Wittlaer.
Gewerbe
Das Stadtteilmarketing wird von der Werbegemeinschaft Eller organisiert.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
