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Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Emsdetten sowie in der Region des Kreises Steinfurt durch.
Die Immobiliensachverständigen in Emsdetten untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im Münsterland. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.
Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Emsdetten. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.
Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Emsdetten eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Münsterlandes und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienmarkt Emsdetten
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk: Münster
Landkreis: Kreis Steinfurt
Postleitzahl(en): 48282
Einwohner: 36.320 (31.12.2015)
Emsdetten liegt relativ mittig im Kreis Steinfurt. Die Stadt besteht aus acht Ortsteilen auf einer Fläche von 72,06 km².
Die Bevölkerungsdichte erreicht 504 Einwohner/km², was deutlich über der durchschnittlichen Bevölkerungsdichte des Kreises Steinfurt liegt (247 Einwohner/km²). Fließgewässer, die das Stadtgebiet durchfließen, sind die Ems und der Emsdettener Mühlenbach.
Immobilienpreise in Emsdetten
Zahlen zu Kosten von Gewerbeflächen in Emsdettener Gewerbegebieten liefert die städtische Website (Stand: 09/2016): Ihr zufolge kostet Gewerbefläche im Gewerbegebiet West-Nord 39,50 Euro/m², während man im Industriegebiet Süd ab 15 Euro/m² und im HandwerkerGewerbePark 28 Euro/m² (jeweils inkl. Erschließung) zahlt.
Weitere Orientierungswerte für Gewerbe- und Wohnungsmieten kommen vom Preisspiegel Münster 2016 des Bezirksverbands Münster vom Ring Deutscher Makler (RDM). Der Preisspiegel liefert unter anderem Orientierungswerte für die Mieten kleiner (bis ca. 60m²) und großer (ab ca. 100m²) Ladenlokale. Laut Preisspiegel kosten:
• kleine Ladenlokale in 1A-Lage des Emsdettener Geschäftskerns 22,50 Euro/m²/Monat, während man für große Ladenlokale in derselben Lage 15,00 Euro/m²/Monat zahlt.
• kleine Ladenlokale in 1B-Lage des Geschäftskerns 5,50 Euro/m²/Monat. Für große werden vier Euro/m²/Monat fällig.
• kleine Ladenlokale in 1A-Lage des Emsdettener Nebenkerns 5,50 Euro/m²/Monat, während große 4,00 Euro/m²/Monat kosten.
• kleine Ladenlokale in 1B-Lage des Nebenkerns vier Euro/m²/Monat und große 3,75 Euro/m²/Monat.
Für Büros mit einfachem Nutzungswert zahlt man in Emsdetten 2016 eine Miete von vier Euro/m²/Monat, während Büros mit mittlerem Nutzungswert fünf Euro/m²/Monat und Büros mit gutem Nutzungswert 6,75 Euro/m²/Monat kosten. Baugrundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser kosten laut Preisspiegel, abhängig von der Wohnlage, zwischen 170 und 220 Euro/m². Einfamilienhäuser (freistehend und bezugsfrei inkl. Garage und Grundstück) kosten (je nach Wohnwert) zwischen 130.000 und 300.000 Euro.
Mieten für Wohnungen mit einem einfachen Wohnwert kosten in Emsdetten durchschnittlich 4,80 Euro/m²/Monat, während man für Mietwohnungen mit einem mittleren Wohnwert im Durchschnitt 5,50 Euro/m²/Monat zahlt. Mietwohnungen mit einem guten Wohnwert kosten durchschnittlich sechs Euro/m²/Monat.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Wohnstandort Emsdetten
Als Immobiliensachverständige für Emsdetten und Umgebung sehen wir die Lage in der Flusslandschaft der Ems als Vorteil des Wohnorts. Zur Naherholung dienen beispielsweise der Stadtpark mit Tiergarten, das Naturschutzgebiet Emsdettener Venn und die Emsaue. Alltags- und Kulturgeschichte der Stadt erfährt man in Emsdettens „Museumsinsel“ im Hof Deitmar. Für Einkaufstouren verweist die Stadt auf ihre „moderne und lebendige Innenstadt“, die in den Jahren 2007 bis 2010 „aufwändig umgestaltet und damit entscheidend aufgewertet“ wurde.
Die Emsdettener Kunstszene organisiert „zeitgenössische bildende Kunstausstellungen und -projekte“ im Maschinen- und Kesselhaus der ehemaligen Textilfabrik B. W. Stroetmann. Sie ist als Galerie Münsterland bekannt und liegt ebenso auf dem ehemaligen Fabrikgelände wie das sozio-kulturelle Zentrum Stroetmanns Fabrik und die Ems-Halle (Sport und Konzerthalle für bis zu 3.000 Besucher).
Schwimm- und Badefreunde können in der Wintersaison in Emsdetten das Hallenbad an der Stauffenbergstraße nutzen und in der Sommersaison das Waldfreibad an der Blumenstraße in der Nachbarschaft zum Stadtpark. In der Stadt gibt es mit dem Salvus-Stadion, dem Stadion West und dem Walter-Steinkühler-Stadion drei Sportstadien.
Kinofreunde steuern ins Emsdetten das in der alten Villa Nova gelegene „Metropolis“ mit vier Kinosälen an. Gezeigt werden aktuelle Spielfilme und Sonderprogramme. Die Schullandschaft der Stadt besteht aus einem Grundschulverbund sowie sechs weiteren Grundschulen, einem Gymnasium, zwei Realschulen, einer Hauptschule und einer Förderschule des Kreises Steinfurt mit den Schwerpunkten Lernen, Sprache, emotionale und soziale Entwicklung.
Zahlen zu den Ein- und AuspendlerInnen in Emsdetten präsentierte der Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) 2014. Laut IT.NRW gab es 2013 in der Stadt 8.764 berufliche EinpendlerInnen und 9.082 berufliche AuspendlerInnen. 2.368 der AuspendlerInnen von Emsdetten pendelten damals nach Münster, 1.521 nach Greven, 931 nach Rheine und 851 nach Steinfurt. Der Kreis Steinfurt hatte im August 2016 eine Arbeitslosenquote von 4,8%, während NRW im selben Monat auf 7,8% und Deutschland auf 6,1% kam.
Gewerbestandort
Als Immobiliensachverständige für Emsdetten und Umgebung sehen wir Initiativen wie das FORUM „wir unternehmen was!“ als einen Vorteil des Wirtschaftsstandorts. Sie geben lokalen Unternehmen Möglichkeiten zu einem regelmäßigen und intensiven Austausch. Als Schwerpunktbranchen des Wirtschaftslebens in der Stadt nennt Emsdetten selbst eine „durch Spezialisierung auf Nischenprodukte“ geprägte Textilbranche sowie die metall- und kunststoffverarbeitende Industrie.
Emsdetten listet auf der städtischen Website folgende Gewerbegebiete auf: das Industriegebiet Süd, den HandwerkerGewerbePark sowie die Gewerbegebiete West-Nord und West-Süd, wobei im letztgenannten Gewerbegebiet keine Gewerbeflächen mehr frei sind (Stand: 09/2016).
Emsdetten hatte 2016 einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 450% und einen Hebesatz der Grundsteuer B von 495%. Die Kaufkraftkennziffer liegt laut Datenkarte der IHK Nordwestfalen ganz knapp unter dem Referenzwert 100 für Deutschland. Laut der Karte haben 50 bis 74% der Haushalte in Emsdetten die Möglichkeit, mit einem 50 Mbits/s-Anschluss ins Netz zu gehen (Stand: 03/2016).
Lage und Verkehr
Emsdetten grenzt an die im Kreis Steinfurt liegenden Kommunen Greven, Hörstel, Neuenkirchen, Nordwalde, Rheine, Saerbeck und Steinfurt. Die Stadt ist etwa 24,5 Kilometer von Münster und ungefähr 37 Kilometer von Osnabrück entfernt. Bis nach Dortmund sind es etwa 74 Kilometer, bis ins niederländische Enschede etwa 43,5 Kilometer. Autobahnauffahrten in gut erreichbarer Nähe von Emsdetten sind die Auffahrten Greven und Ladbergen auf die A1 (von Heiligenhafen bis Saarbrücken). Am Kreuz Lotte/Osnabrück ist ein Wechsel auf die Autobahn A30 (Bad Bentheim bis Bad Oeynhausen) möglich.
Der Bahnhof Emsdetten wird von den Regionalexpress-Bahnen RE7 (Rheine bis Krefeld) und RE15 (Emden bis Rheine) sowie von der Regionalbahn RB65 (Rheine bis Münster) angesteuert. Im ÖPNV gehört Emsdetten zur Verkehrsgemeinschaft Münsterland; der Bahnhof ist auch ein Knotenpunkt des Busverkehrs in der Stadt. Für eine Flugreise bietet sich von Emsdetten aus eine Fahrt zum Flughafen Münster-Osnabrück an. Ebenfalls in gut erreichbarer Nähe befindet sich der Flughafen Dortmund.
Nachbarn im Kreis sind: Rheine, Ibbenbüren, Greven, Kreisstadt Steinfurt, Lengerich, Hörstel, Ochtrup, Altenberge, Lotte, Mettingen, Neuenkirchen, Recke, Westerkappeln, Hopsten, Ladbergen, Laer, Lienen, Metelen, Nordwalde, Saerbeck, Wettringen, Horstmar und Tecklenburg.
Bei Interesse an einem Wertgutachten in Emsdetten beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.
Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
