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Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Garath durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Garath Mietwertgutachten und Marktwertgutachten
Immobilienmarkt Düsseldorf-Garath
Stadtbezirk: 10
Postleitzahl(en): 40593, 40595
Fläche: 3,64km²
Einwohner: 18.500 (31.12.2014)
Bevölkerungsdichte: 5.082 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)
Der Stadtteil Düsseldorf-Garath gehört zu den südlichsten Stadtteilen von Düsseldorf. Er grenzt an Benrath, Hellerhof und Urdenbach auf dem Düsseldorfer Stadtgebiet.
Weitere Nachbarn Garaths sind die Städte Hilden und Monheim am Rhein. Die Anschlussstelle „Düsseldorf-Garath“ bindet den Stadtteil an die A59 an, die in Teilstücken von Dinslaken bis Bonn-Ost führt. Auf dem Stadtteilgebiet befindet sich zudem ein Teilstück der Bundesstraße B8 (Emmerich bis Passau). Anschluss ans Schienennetz bietet der Haltepunkt Düsseldorf-Garath, an dem die S-Bahnen S6 (von Essen über Düsseldorf, Langenfeld und Leverkusen bis Köln) und S68 (von Wuppertal über Erkrath und Düsseldorf bis Langenfeld) halten. Buslinien ergänzen den Schienenverkehr beim ÖPNV.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienpreise in Garath
Für Ladenlokale in 1B-Lage von Düsseldorf lesen die Immobiliengutachter bei der IHK Düsseldorf ab, dass zwischen 20 und 70 Euro/m²/Monat gezahlt werden, während in Stadtteillagen 12 bis 50 Euro/m²/Monat fällig sind. Laut Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ liegt die durchschnittliche Kaltmiete für Ladenlokale in Garath-Mitte bei 10 bis 16 Euro/m²/Monat.
Für Büros in Stadtrandlage zahlt man in Düsseldorf bei einfacher Büroausstattung 6 bis 9 Euro/m²/Monat, während Büros mit mittlerer Ausstattung 8 bis 13,50 und mit hoher Ausstattung 11 bis 16,50 Euro/m²/Monat kosten. Für einfach ausgestattete Hallenflächen zahlt man in Düsseldorf 2,50 bis 4 Euro/m²/Monat, für Hallen mit mittlerer Ausstattung 3 bis 5 Euro/m²/Monat und für Hallen mit hoher Ausstattung 4,80 bis 6,50 Euro/m²/Monat. Laut LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016 des Immobiliendienstleisters CBRE:
• kosten Wohnungen im unteren Marktsegment des Postleitzahlengebiets 40593 im Durchschnitt 5,46 Euro/m²/Monat. Im oberen Marktsegment zahlt man durchschnittlich 12,50 Euro/m²/Monat, während der Median bei 9,00 Euro/m²/Monat liegt.
• kosten Wohnungen im unteren Marktsegment des Postleitzahlengebiets 40595 im Durchschnitt 5,29 Euro/m²/Monat. Im oberen Marktsegment zahlt man durchschnittlich 8,85 Euro/m²/Monat, während der Median bei 7,87 Euro/m²/Monat liegt.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Wohnen und Leben in Düsseldorf-Garath
Als Immobiliensachverständige für Düsseldorf und Umgebung sehen wir die gute Verkehrsanbindung als einen Vorteil des Wohnorts Garath. Namensgeber des Stadtteils ist das Schloss Garath, das heute als Standort für Berater und Dienstleister, allerdings auch als kultureller Veranstaltungsort genutzt wird. Ein privater Investor habe dafür gesorgt, dass „hier eine bekannte Adresse für kammermusikalische Konzerte entstanden ist“, heißt es auf der städtischen Website Düsseldorfs.
Ein weiteres sehenswertes Bauwerk in Garath ist die nach Plänen von Gottfried Böhm erbaute Kirche St. Matthäus. Einer attraktiven Freizeitgestaltung dient die Freizeitstätte Garath als das größte Bürgerhaus von Düsseldorf. Es zieht auch bekannte KünstlerInnen an. Insgesamt präsentiert sich Garath nicht einheitlich: Prägend sind einerseits Siedlungen mit Reihen- und Hochhäusern und die relativ hohe Bevölkerungsdichte, andererseits ist Garath ein Stadtteil mit schönen Naturflächen wie den Rheinauen und dem Garather Forst.
Die Arbeitslosenquote erreicht in Garath 18,8 %, während sie im gesamten Stadtbezirk 10 durchschnittlich bei 15,7% und in ganz Düsseldorf bei 10,1% liegt (Stand: 31.12.2015). Die durchschnittliche Haushaltsgröße beträgt in Garath 2,11. Im gesamten Stadtbezirk 10 liegt der Durchschnitt bei 2.15. Ganz Düsseldorf kommt auf einen Durchschnittswert von 1,8.
In Garath gibt es fünf Grundschulen sowie eine Hauptschule und eine Förderschule.
Laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 kam Garath 2010 auf ein Durchschnittseinkommen pro steuerpflichtigem Einwohner von 22.752€. Das war der zweitniedrigste Wert im Vergleich aller Düsseldorfer Stadtteile, bei denen die Bandbreite von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer reichte.
Das Stadtteilzentrum von Garath ist Garath-Mitte. Die Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ sieht den Fokus der dort ansässigen Einzelhändler auf der Nahversorgung, da „auf über der Hälfte der Gesamtverkaufsfläche von ca. 5.000 m²“ Nahrungs- und Genussmittel angeboten werden. Teilweise reiche das Angebot aber auch darüber hinaus.
Gewerbe
Laut Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ schneidet Garath-Mitte bei der Frequentierung des Standortes im stadtweiten Vergleich sehr gut ab und nimmt einen der vorderen Ränge ein.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
