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Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Gladbeck sowie in der Region des Kreises Recklinghausen durch.
Die Immobiliensachverständigen in Gladbeck untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im Ruhrgebiet. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.
Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Gladbeck. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.
Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Gladbeck eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Ruhrgebietes und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienmarkt Gladbeck
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk: Münster
Landkreis: Kreis Recklinghausen
Postleitzahl(en): 45964–45968
Einwohner: 74.086 (31.12.2014)
Gladbeck ist eine Stadt im Südwesten des Kreises Recklinghausen und besitzt nur einen kleinen Berührungspunkt mit dem übrigen Kreisgebiet.
Die Stadt besteht aus neun Stadtteilen auf einer Fläche von 35,91km². Die Bevölkerungsdichte erreicht den hohen Wert von 2063 Einwohnern/km². Zum Vergleich: Der Kreis Recklinghausen kommt im Durchschnitt nur auf 806 Einwohner/km².
Immobilienpreise in Gladbeck
Laut Einzelhandelsmietspiegel 2016 von Brockhoff&Partner kosten 60m² bis 120m² große Ladenlokale in Gladbeck zwischen 26 und 39 Euro/m²/Monat, während für 120m² bis 260m² große Ladenlokale 23 bis 26 Euro/m/Monat fällig sind. Weitere Zahlen zu den Gladbecker Gewerbeimmobilien liefert den Immobiliengutachtern der Preisspiegel 2016 des RDM Rings Deutscher Makler (Bezirksverband Essen).
• Laut Preisspiegel kosten Ladenlokale bis ca. 150m² Größe in 1a-Lage des Geschäftskerns 25 Euro/m²/Monat und Ladenlokale ab ca. 150m² Größe 15 Euro/m²/Monat.
• Für bis ca. 150m² große Ladenlokale zahlt man in Gladbecker 1b-Lage des Geschäftskerns neun Euro/m²/Monat, während für Ladenlokale ab einer Größe von ca. 150m² acht Euro/m²/Monat fällig sind.
• In 1a-Lage des Nebenkerns kosten bis ca. 100 m² große Ladenlokale zehn Euro/m²/Monat, während man für größere Ladenlokale 7,50 Euro/m²/Monat zahlt. In 1b-Lage des Nebenkerns zahlt man für kleinere Ladenlokale 7,50 Euro/m²/Monat und für größere sechs Euro/m²/Monat.
• Büromieten in Bestandsimmobilien kosten in einfacher Lage 4,50, in mittlerer Lage sechs und in guter Lage 8,50 Euro/m²/Monat. In Neubauten kosten Büros in einfacher Lage 7,50, in mittlerer Lage neun und in guter Lage zwölf Euro/m²/Monat.
• Gewerbegrundstücke für Gewerbe und Industrie kosten in einfacher Lage Gladbecks 35, in mittlerer Lage 55 und in guter Lage 70 Euro/m² .
Laut Preisspiegel 2016 des RDM Rings Deutscher Makler (Bezirksverband Essen) kosten freistehende Bestandseigenheime, abhängig vom Wohnwert, in Gladbeck zwischen 175.000 und 375.000 Euro. Doppelhaushälften kosten zwischen 180.000 und 250.000 Euro, Reihen- oder Mittelhäuser zwischen 155.000 und 215.000 Euro.
Eigentumswohnungen in Gladbecker Bestandsimmobilien kosten, abhängig vom Wohnwert, zwischen 450 und 1.600 Euro/m². Für Neubau-Eigentumswohnungen werden zwischen 1.850 und 2.600 Euro/m² fällig. Die Wohnungsmieten im Bestand kosten zwischen 4,50 und 6,20 Euro/m²/Monat, während man für Mietwohnungen in Neubauten zwischen sieben und acht Euro/m²/Monat zahlt.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Wohnstandort Gladbeck
Als Immobiliengutachter für Gladbeck und Umgebung sehen wir die Lage in Nachbarschaft zu Bottrop, Gelsenkirchen und Essen als einen Vorteil des Wohnorts. Alle drei Städte spielen nicht zuletzt für die Arbeitsplatzversorgung der Gladbecker eine Rolle. Laut Zahlen des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2014 gab es 2013 in Gladbeck insgesamt 11.765 berufliche EinpendlerInnen und 21.070 berufliche AuspendlerInnen.
Und tatsächlich pendelten 5.078 Gladbecker damals nach Gelsenkirchen, 3.703 nach Essen und 3.174 nach Bottrop. 756 Personen pendelten nach Oberhausen, 687 nach Duisburg. Im Juni 2016 hatte der Kreis Recklinghausen eine Arbeitslosenquote von 10,3%. NRW kam auf 7,6% und Deutschland auf 5,9%.
Gladbeck bezeichnet sich selbst als „familienfreundliche Stadt mit Charme zwischen Ruhrgebiet und Münsterland“. Sehenswert sind in Gladbeck das Industriedenkmal „Zeche Zweckel“, das Alte und das Neue Rathaus sowie das Wasserschloss Wittringen mit dem dazugehörenden Naherholungsgebiet. Ebenfalls der Naherholung dienen die „Braucker Alpen“, die zu Mountainbiking wie zu entspannten Spaziergängen einladen.
Kulturorte in Gladbeck sind beispielsweise die zum Kulturzentrum mit Stadtbücherei und Kinder- und Jugendhaus MIKADO gehörende Mathias-Jakobs-Stadthalle. Hier findet man Veranstaltungen aus Bereichen wie Kindertheater, Kabarett, Konzerten und Schauspiel. Weitere Kulturorte sind das Kommunale Kino im Studio der Stadtbücherei, die Alte Spedition, die Kunstschmiede Gladbeck für Kunstevents sowie das Museum in Wittringen mit Exponaten zur räumlichen und historischen Entwicklung des nördlichen Ruhrgebiets.
Gladbeck ist Standort von neun Grundschulen, einer Haupt- und einer Gesamtschule sowie von jeweils drei Realschulen und Gymnasien. Zudem gibt es auf dem Stadtgebiet zwei berufsbildende Schulen, eine Freie Waldorfschule, eine Förderschule mit dem Schwerpunkten Lernen, emotionale und soziale Entwicklung sowie eine Förderschule mit dem Schwerpunkt Geistige Entwicklung.
Da Hochschulen wie die Fachhochschule Gelsenkirchen, der Universitätsverbund Duisburg-Essen, die Ruhr-Universität Bochum sowie Fachhochschulen in Bochum, Bottrop, Recklinghausen und Mülheim nicht weit entfernt sind, kommt Gladbeck auch als Wohnort für StudentInnen infrage.
Gewerbestandort
Wir als Immobiliengutachter für Gladbeck und Umgebung sehen die Lage am Ruhrgebiet als einen Vorteil des Wirtschaftsstandorts Gladbeck. Die Stadt beschreibt sich selbst als einen verkehrsgünstig gelegenen Standort in der Emscher-Lippe-Region in unmittelbarer Nähe zum Oberzentrum Essen sowie „an der Schnittstelle zwischen Metropole Ruhr und westfälischem Münsterland“.
Explizit auf der städtischen Website vorgestellte Gewerbegebiete sind der Gewerbepark Gladbeck-Brauck, der INNOVA-Park Wiesenbusch, der Gewerbepark Heinrich-Hertz-Straße sowie das Innovationszentrum Wiesenbusch Gladbeck.
Gladbeck hatte 2016 einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 495% und einen Hebesatz der Grundsteuer B von 690%. Gladbeck besitzt laut interaktivem IHK-Wirtschaftsatlas der IHK Nord Westfalen 2016 eine Kaufkraftkennziffer unter dem Referenzwert von 100. Laut Zahlenspiegel Gladbeck hatte die Stadt 2011 eine Einzelhandelszentralität, die ebenfalls unter dem Referenzwert 100 liegt.
Lage und Verkehr
Gladbeck grenzt im Kreis Recklinghausen ausschließlich an Dorsten. Nachbarn Gladbecks außerhalb des Kreisgebiets sind Bottrop, Gelsenkirchen und Essen. Die Stadt liegt ungefähr 41,5 Kilometer von Düsseldorf und ca. 33,5 Kilometer von Dortmund entfernt. Krefeld ist ca. 40 Kilometer, Münster knapp 62 und Hamm ungefähr 58,5 Kilometer weit weg. Bis ins niederländische Nimwegen sind es etwa 83 Kilometer (alle Angaben: Luftlinie).
Gladbeck besitzt Anbindungen an die Autobahnen A2 (Oberhausen bis Kloster Lehnin), A31 (Emden bis Bottrop) und A52 (Niederkrüchten bis Marl). Nicht weit von Gladbeck entfernt, gelangt man zu weiteren Autobahnen wie etwa zur A3. Anschluss ans deutsche Schienennetz bieten der Bahnhof Gladbeck-West sowie die Haltepunkte Gladbeck-Ost und Gladbeck-Zweckel.
In Gladbeck-West halten der Regional-Express RE14 (Der Borkener: Borken bis Essen) sowie die Regionalbahn RB44 (Der Dorstener: Oberhausen bis Dorsten) und die S-Bahn S9 (Haltern am See bis Wuppertal). Am Haltepunkt Gladbeck-Ost hält die Regionalbahn RB43 (Emschertal-Bahn), die Dorsten und Dortmund miteinander verbindet, während am Haltepunkt Gladbeck-Zweckel die Bahnen RE14, RB43 und RB44 halten. Gladbeck gehört im ÖPNV zur Verkehrsgemeinschaft Rhein-Ruhr. Einer der Knotenpunkte des Busverkehrs in der Stadt ist die Haltestelle Gladbeck-Oberhof. Für Flugreisen bieten sich der kleine Flughafen Essen-Mülheim und der große Flughafen Düsseldorf an.
Nachbarn im Kreis sind: Recklinghausen, Marl, Dorsten, Castrop-Rauxel, Herten, Datteln, Oer-Erkenschwick, Waltrop und Haltern am See.
Bei Interesse an einem Wertgutachten in Gladbeck beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.
Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
