Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Herford

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Herford sowie in der Region des Kreises Herford durch.

Die Immobiliensachverständigen in Herford untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes in der Region Westfalen und Ostwestfalen-Lippe. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.

Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Herford. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.

Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Herford eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen Teutoburger Wald und Ostwestfalen und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt Herford

Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk: Detmold
Landkreis: Kreis Herford
Postleitzahl(en): 32049, 32051, 32052
Einwohner: 66.521 (31.12.2015)

Herford ist die einwohnerstärkste Kommune und zugleich die Kreisstadt des gleichnamigen Kreises.

Sie liegt im Vergleich zu allen Kommunen im Kreis Herford am weitesten südlich. Die Stadt besteht aus zwölf Stadtteilen auf einer Fläche von 79,16 km². Die Bevölkerungsdichte erreicht 840 EinwohnerInnen/km² und damit deutlich über dem Durchschnitt des Kreises (560 EinwohnerInnen/km²). Auf dem Stadtgebiet fließt die Aa in den Fluss Werre. Herford trägt seit 2013 den Titel Hansestadt.

Immobilienpreise in Herford

Dem Mietpreisatlas für Ostwestfalen 2015 der IHK Ostwestfalen zu Bielefeld entnehmen die Immobiliensachverständigen, dass man für Ladenlokale in 1a Lage von Herford 18,00 bis 40,00 Euro/m²/Monat zahlt. Ladenlokale in innerstädtischer Lage kosten eine Miete von fünf bis zehn Euro/m²/Monat, für Ladenlokale in Ortsteilzentren zahlt man vier bis sechs Euro/m²/Monat. Büros kosten vier bis acht Euro/m²/Monat, während für Lager- und Produktionsflächen zwei bis vier Euro/m²/Monat fällig werden.

Im November 2016 bot Herford im Gewerbegebiet Heidsiek Flächen ab ca. 3.000m² für 55 Euro/m² an (voll erschlossen; inklusiv Kanal, Straße und Ausgleichsmaßnahmen). Im Gewerbegebiet Diebrock an der Laarer Straße/Nobelstraße wurde eine ca. 2.800m² große Fläche zum Preis von 50 Euro/m² angeboten. Zahlen zu den Wohnungsmieten in Herford liefert der LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016 des Unternehmens CBRE. Laut Report zahlt man:

• im unteren Marktsegment des Postleitzahlengebiets 32049 eine Kaltmiete von 3,91 Euro/m²/Monat, während im oberen Marktsegment 7,04 Euro/m²/Monat fällig sind. Der Median liegt bei 5,00 Euro/m²/Monat.
• im unteren Marktsegment des Postleitzahlengebiets 32051 eine Kaltmiete von 4,40 Euro/m²/Monat, während im oberen Marktsegment 7,25 Euro/m²/Monat fällig sind. Der Median liegt bei 5,32 Euro/m²/Monat.
• im unteren Marktsegment des Postleitzahlengebiets 32052 eine Kaltmiete von 4,38 Euro/m²/Monat, während im oberen Marktsegment 8,04 Euro/m²/Monat fällig sind. Der Median liegt bei 5,60 Euro/m²/Monat.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnstandort Herford

Als Experten der Immobilienbewertung für Herford und Umgebung halten wir den Status Herfords als Zentrum des Kreises Herford für einen der Vorteile des Wohnorts. Herford bietet viele Möglichkeiten für Einkauf und Freizeitgestaltung und hat eine Fußgängerzone „mit über 200 Geschäften und Gastronomien“. Familien mit Kindern können in Herford beispielsweise den Indoor- und Outdoor-Spielplatz Springolino oder den Tierpark Herford ansteuern. Spaß auf dem Wasser bieten Kanutouren auf der Werre. Für Schwimm- und Badefreunde dient das Wellness- und Freizeitbad H2O Herford, das einen Sport- und Freizeitbereich sowie eine Saunawelt bietet. Zudem gibt es die beiden Freibäder Elverdissen sowie Im Kleinen Felde und die Eishalle Im Kleinen Felde. Ein vergleichsweise großes Sportstadion im Kreisgebiet ist das Herforder Ludwig-Jahn-Stadion mit Fußball und Leichtathletikstadion sowie drei Naturrasen- und drei Kunstrasenplätzen.

Herford ist eine Stadt zwischen dem Teutoburger Wald und dem Wiehengebirge. Sehenswerte Bauwerke sind unter anderem das Herforder Münster, die gotische Hallenkirche St. Johannis, der Gänsemarkt mit Gänsebrunnen im Stadtteil Radewig, der Münsterkirchplatz sowie der Alte Markt in Herfords Altstadt und der Neue Markt im Zentrum der Neustadt. Zur Kulturlandschaft Herfords gehören das MARTa Herford als Museum für zeitgenössische Kunst und Design sowie das Daniel-Pöppelmann-Haus als städtisches Museum und das Stadttheater als Spielort für Gastspielbühnen.

In Herford gibt es eine Förderschule, zwölf Grundschulen sowie eine Hauptschule, drei Realschulen, drei Gymnasien und eine Gesamtschule. In der VHS im Kreis Herford kann man durch eine Kooperation der VHS mit der Fachhochschule Bielefeld und der Wirtschaftsförderung der Stadt Herford seit September 2014 studienvorbereitende Kurse besuchen. Hochschulbildung gibt es auch in der Herforder Hochschule für Kirchenmusik und im Studienzentrum Herford der Fernuniversität Hagen.

Zahlen zu den beruflichen Ein- und AuspendlerInnen in Herford liefert der Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) in einem Bericht aus 2014. Demnach standen in Herford 2013 25.893 berufliche EinpendlerInnen 15.114 AuspendlerInnen gegenüber. 4.432 der AuspendlerInnen pendelten damals nach Bielefeld, 1.154 fuhren zur Arbeit nach Bad Salzuflen, 1.001 nach Hiddenhausen und 886 nach Löhne. Im November 2016 hatte der Kreis Herford eine Arbeitslosenquote von 5,5%. NRW kam damals auf eine Arbeitslosenquote von 7,4% und Deutschland von 5,7%.

Wirtschaftsstandort

Als Immobiliengutachter für Herford und Umgebung sehen wir die Stadt unter anderem als interessanten Einzelhandelsstandort. Das liegt nicht alleine an den über 65.000 EinwohnerInnen, sondern auch an der Attraktivität Herfords fürs Umland. Der Kaufkraftindex in der Stadt liegt laut Daten der Michael Bauer Research GmbH, die von der IHK Ostwestfalen veröffentlicht wurden, 2016 bei 97,4. Die Einzelhandelszentralität erreicht 115,9. Herford zieht damit Kaufkraft aus dem Umland ein.

Im November 2016 warb Herford für sich mit den Gewerbegebieten Heidsiek (als Standort mit Anspruch und Autobahn), Diebrock mit Potenzialen für kleinere und mittlere Firmen sowie mit dem GewerbePark OWL als 1a Standort direkt an der A2, der für die Städte Herford, Bielefeld und Bad Salzuflen entwickelt wurde. 2016 hat Herford einen Hebesatz der Grundsteuer B von 440% und einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 430%.

Lage und Verkehr

Innerhalb des Kreises Herford grenzt die gleichnamige Stadt an die Städte Enger, Löhne und Vlotho sowie an die Gemeinde Hiddenhausen. Weitere Nachbarn von Herford sind die kreisfreie Stadt Bielefeld sowie die Stadt Bad Salzuflen aus dem Kreis Lippe. Herford ist jeweils etwa 45 Kilometer von Paderborn und Osnabrück entfernt. Bis nach Hannover sind es knapp 78 Kilometer, bis nach Münster etwa 73 Kilometer (alle Angaben: Luftlinie).

Anschluss ans deutsche Autobahnnetz bieten die Auffahrten Herford Ost, Herford/Bad Salzuflen und Ostwestfalen-Lippe auf die Autobahn A2 (Oberhausen bis Kloster Lehnin). Am Kreuz Bad Oeynhausen ist ein Wechsel auf die A30 (Bad Bentheim bis Bad Oeynhausen) möglich, während man am Kreuz Bielefeld auf die A33 (Osnabrück bis Bad Wünnenberg) wechseln kann.

Der Bahnhof Herford bietet im Fernverkehr Anschluss an Intercity-IC-Züge, die Herford unter anderem an Berlin, Dresden, Hannover und Leipzig anbinden. Ergänzt wird der Fernverkehr durch Nahverkehrszüge mit Zielen wie Bielefeld, Düsseldorf, Dortmund, Essen und Paderborn. Im ÖPNV gehört Herford zum Gebiet der Servicegesellschaft OWL Verkehr GmbH. Knotenpunkte des Busverkehrs in der Stadt sind der Herforder Bahnhof und die Station „Alter Markt“. Von Herford aus erreicht man recht einfach einen der beiden Flughäfen Paderborn/Lippstadt und Münster/Osnabrück.

Nachbarn im Kreis sind: Bünde, Enger, Löhne, Spenge, Vlotho, Hiddenhausen, Kirchlengern und Rödinghausen.

Bei Interesse an einem Wertgutachten in Herford beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.

Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.