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Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Essen sowie in der Region Düsseldorf durch.
Die Immobiliensachverständigen in Essen untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im Ruhrgebiet. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.
Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Essen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.
Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Essen eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Ruhrgebietes und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Die Ruhrgebietsstadt Essen
gehört mit ihrer Fläche von zweihundertzehn Quadratkilometern nach Dortmund, Düsseldorf und Köln zu den vier größten Städten im Bundesland Nordrhein-Westfalen. Gegliedert ist die Großstadt in neun Stadtbezirke mit insgesamt vier Dutzend Stadtteilen. Der Immobilienmarkt konzentriert sich mit seiner Gliederung in private sowie gewerbliche Immobilien so, wie anderweitig auch, einerseits auf die Innenstadtnähe, und andererseits auf die bevorzugten Stadtteile sowie die sogenannten Randgebiete. Dementsprechend groß ist auch die Preisspanne für die Immobilienwerte hier in der Stadt an der Ruhr.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Zu den bevorzugten Wohngebieten gehören nach wie vor Stadtteile wie Kettwig, Baldeney, Bredeney, Kupferdreh oder Werden. Sofern hier überhaupt Grundstücksflächen bebaubar sind, befinden sie sich fast ausschließlich im Privateigentum. Sie können also nicht als verfügbares Bauland gesehen werden; als bebaute Liegenschaften werden sie anschließend zu Immobilien, also zu Grundstücken mit aufstehendem Gebäude. Wer hier Grundstücke besitzt, der bebaut sie in der Regel selbst und schafft unmittelbar dementsprechend hohe Immobilienwerte.
Die Stadt gilt nach Angaben des Statistischen Bundesamtes
als die bundesweit Drittgrünste im Verhältnis des Anteils an Grün- und Erholungsflächen zur Gesamtgröße. Das hat, heutzutage mehr denn je, Einfluss auf den Immobilienmarkt. Naherholungsgebiete wie die Stadtteile am Flussufer der Ruhr sowie entlang dem kilometerlangen Baldeneysee gehören zu den begehrten Wohngebieten. Hier sind die durchgängigen Immobilienwerte um ein Mehrfaches höher als in Stadtteilen wie Karnap, Katernberg, Holsterhausen oder Fronhausen. Die unmittelbare Nähe zu den Nachbarstädten Gelsenkirchen oder Oberhausen wirkt sich eher negativ als stabilisierend oder positiv auf den Immobilienwert aus.
Das UNESCO-Weltkulturerbe Zeche Zollverein
sowie ein insgesamt breites kulturelles Angebot machen das Leben und Wohnen in der Ruhrgebietsstadt Essen interessant und attraktiv. Hinzu kommt die buchstäblich erstklassige Infrastruktur mit direkter Anbindung an mehrere Bundesautobahnen, mit dem im Jahre 2010 komplett neu renovierten ICE-Bahnhof als Verkehrsknotenpunkt im Schienenverkehr, sowie mit dem Verkehrsflughafen Essen/Mülheim an der Stadtgrenze und der Anbindung an den zwanzig Kilometer entfernten internationalen Flughafen Düsseldorf. Für berufstätige Pendler ist es überhaupt kein Problem, von einem der außerhalb des Stadtzentrums gelegenen Stadtteile täglich auch mehrere zehn Kilometer ein- und auszupendeln.
Der direkt an das Stadtzentrum angrenzende Stadtteil Rüttenscheid
bietet mit der „Rü“, der Rüttenscheider Straße, ein mehrere Kilometer langes Shopping mit Einzelhandel, Gastronomie, Kneipen und viel Sehenswertem. In der Verlängerung führt die Straße weiter zum Stadtteil Bredeney, und von dort aus mit wenigen Wegbiegungen hinunter zum Baldeneysee. Zum Immobilienbestand in den Nebenstraßen der „Rü“ gehören gepflegte bis hin zu denkmalgeschützte Mittel- und Altbauten. Sie werden überwiegend selbst bewohnt, sind aber auch als Kapitalanlagen mit den damit verbundenen guten bis sehr guten Erträgen dauervermietet.
Bei den gewerblichen Immobilien
ist die Situation in Essen mit der in anderen Großstädten vergleichbar. Während die Fluktuation mit An- und Verkauf sowie Mieten außerhalb des Stadtzentrums relativ hoch ist, tut sich innerstädtisch nur sehr wenig. Vorhandene Gewerbeflächen sind langfristig an den namhaften Einzelhandel vermietet. Nicht selten ist es mehr ein Prestige als die Gewinnerwartung, auch hier in der Ruhrgebietsstadt präsent zu sein. In den äußeren Stadtteilen ist vermehrt der Einzelhandel mit seinem früheren Tante-Emma-Laden vertreten. Hier beobachten die Immobiliengutachter für Essen eine deutliche Trendwende hin zu kleineren Laden- und Gewerbeflächen. Die Mietdauer ist kürzer als früher, und im Gegenzug investieren die Vermieter sichtlich weniger als noch vor ein, zwei Jahrzehnten. Vieles geschieht in Eigenleistung der Mieter, was die Investitionskosten senkt. Änderungsschneidereien, ausländische Kolonialwarengeschäfte und eine bunt gemischte Gastronomie bestimmen das Bild in Stadtteilen wie Borbeck, Stoppelberg, Steele, Altendorf oder Frillendorf.
Wie es gerne formuliert wird, ist auch in Essen der Immobilienmarkt
in ständiger Bewegung. Das Niveau, besonders für Eigentumswohnungen in modernisierten Altbauten, hat sich auf einem höheren, teilweise hohen Level eingependelt. Auf einige Stadtteile bezogen ist es durchaus en vogue, hier mitten im Ruhrgebiet in der eigenen Immobilie zu leben.
Bei Interesse an einem Wertgutachten in Essen beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.
Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
