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Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Heiligenhaus sowie in der Region Düsseldorf durch.
Die Immobiliensachverständigen in Heiligenhaus untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im niederbergischen Bereich. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.
Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Heiligenhaus. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.
Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Heiligenhaus eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für den niederbergischen Bereich und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Die Immobilien hier am Ort
zeigen deutlich, dass ein Leben und Wohnen außerhalb der Großstädte oder Ballungsgebiete durchaus noch bezahlbar ist. Dafür müssen jedoch einige Einschränkungen bei der Infrastruktur in Kauf genommen werden. Die Immobilienwerte liegen hier in den kleinen Städten des Kreises Mettmann teilweise nur knapp über tausend Euro je Quadratmeter. Der vierstellige Eurobetrag wird zwar nicht unter-, jedoch auch nicht wesentlich überschritten. Dafür beobachtert der Immobiliengutachter die Immobilienwerte in Heiligenhaus seit Beginn der 2010er Jahre im hohen einstelligen Prozentbereich. Es macht auf dem hiesigen Immobilienmarkt den Anschein, als wenn ein vorhandener Nachholbedarf gegenüber den Nachbarstädten möglichst schnell ausgeglichen werden sollte. Für Mietwohnungen kann die Kaltmiete mit sechs Euro je Quadratmeter Wohnfläche für Mittel- und Neubauten als normal bezeichnet werden. Sie entspricht dem etwas ländlichen Preisniveau, außerhalb der nahe gelegenen Großstädte wie Essen oder Mülheim an der Ruhr.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Zur Miete werden nahezu ausschließlich
Wohnungen angeboten, also kaum Einfamilienhäuser. Beim Eigentumserwerb ist es umgekehrt; Häuser als Immobilien überwiegen deutlich die Eigentumswohnungen. Damit ist auch langfristig die Situation recht klar; wer in seinen eigenen vier Wänden wohnen und leben möchte, der muss entweder ein Haus bauen oder ein energetisch saniertes Wohngebäude ans der zweiten Hälfte des vergangenen Jahrhunderts kaufen. Das ist modernisiert und technisch bestens ausgestattet, von seiner Substanz her jedoch kein Neubau. Die bisherigen Eigentümer haben über mehrere Generationen hinweg darin gewohnt. Dafür ist der Kaufpreis für diese Immobilien, also für Haus und Grundstück, dementsprechend moderat. Der Käufer muss ganz einfach wissen, dass es sich in einigen Jahrzehnten um einen hundertjährigen Altbau handeln wird.
Mit knapp dreißig Quadratkilometern und rund sechsundzwanzigtausend Einwohnern
gehört Heiligenhaus, zusammen mit der Nachbarstadt Wülfrath, zu den kleinen Städten im Kreis Mettmann. Bestechend gut ist die Lage. Die Entfernung zu den Großstädten Duisburg, Düsseldorf, Essen und Wuppertal beträgt jeweils rund fünfzehn Kilometer. Über die Bundesautobahn A40 ist die niederländische Grenzstadt Venlo als beliebte Einkaufstadt an Sonn- und Feiertagen mit knapp sechzig Kilometern weniger als eine Autostunde entfernt. Die Stadt selbst ist in zwei Dutzend Stadtteile gegliedert, die im vergangenen Jahrhundert als damals selbstständige Ortschaften sukzessive eingemeindet worden sind. Im Kreis Mettmann gehören Ratingen, Velbert und Wülfrath zu den unmittelbaren Nachbarstädten. Die sonstigen umgebenden Gemeinden sind Duisburg, Essen, Dortmund, Venlo, Düsseldorf, Köln und Wuppertal.
Für Berufspendler in die Nachbarstädte wie
Duisburg, Mülheim an der Ruhr, Essen oder Wuppertal ist die Wohnlage in Heiligenhaus geradezu ideal; die Verkehrsanbindungen mit Bundesautobahnen und Bundesstraßen ist gut bis sehr gut. Am Autobahnkreuz Breitscheid verteilen sich die Bundesautobahnen in buchstäblich alle Himmelsrichtungen. Mehrere Busverbindungen sorgen für einen zweckmäßigen öffentlich-privaten Nahverkehr. Die mehrköpfige Familie mit ihren Kindern in Kita, Kindergarten und Schulen benötigt jedoch einen Zweitwagen, um den Alltag flexibel bewältigen zu können. Das Schulangebot reicht von Grundschulen bis zu einem Gymnasium, während der Besuch von berufsbildenden Schulen nicht am Ort, sondern nur in den Nachbarstädten Velbert oder Ratingen möglich ist. Gleiches gilt für die medizinische Versorgung im Krankenhaus.
Der Immobilienmarkt in diesem Teil des Kreisgebietes
stagniert auch deswegen, weil nicht ausreichend neue Baugebiete ausgewiesen werden. Die Nachfrage ist deutlich größer als das städtische Angebot. Abgesehen von einigen wenigen erschlossenen Baugrundstücken wirbt die Stadt damit, dass eine weitere Vergabe in Planung sei. Für interessierte Bauherren bedeutet das eine mittel- und langfristige Planung von mindestens fünf bis acht Jahren, um das Richtfest und anschließend den Einzug feiern zu können. Wer nicht so lange warten möchte oder kann, der wird zwangsläufig auf das vorhandene Angebot von Eigentumswohnungen im Stadtgebiet zurückgreifen, oder aber eines der modernisierten Häuser kaufen. Hier braucht der dazugehörige Garten nicht neu bewirtschaftet zu werden. Auf der Positivseite stehen eine meistens großzügige Gartenfläche mit schönem Baum- und Strauchbestand sowie dem gepflegten Zier-/Nutzgarten.
Als Fazit bleibt eine insgesamt positive Entwicklung auf dem Immobilienmarkt
von Heiligenhaus festzuhalten. Die vorhandene Infrastruktur wird naturgemäß besser, während das Leben und Wohnen im Grünen seine vielfältigen Vorteile ohnehin beibehält. Insofern ist es durchaus lohnenswert, diesen Standort im Kreis Mettmann dauerhaft im Auge zu behalten.
Nachbarn im Kreis sind: Erkrath, Haan, Heiligenhaus, Hilden, Langenfeld, Mettmann, Monheim am Rhein, Ratingen, Velbert und Wülfrath.
Bei Interesse an einem Wertgutachten in Heiligenhaus beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.
Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
