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Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Meerbusch sowie in der Region Niederrhein durch.
Die Immobiliensachverständigen in Meerbusch untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im rheinländischen Bereich. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.
Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Meerbusch. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.
Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Meerbusch eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für das Rheinland und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienmarkt Meerbusch
Die nördlichste Stadt im Rhein-Kreis Neuss ist aus mehrerlei Sicht eine der ersten Wohnadressen. Die Landeshauptstadt Düsseldorf ist keine zehn Kilometer entfernt. Über die Bundesautobahn A57 dauert die Fahrt nach Krefeld eine knappe halbe Stunde. Und die Lage der Stadt mit ihren acht Stadtteilen am linken Niederrhein ist so beliebt wie begehrt. Die fünfundfünfzigtausend Einwohner leben hier in Meerbusch auf einer Fläche von fünfundsechzig Quadratkilometern. Mehr als die Hälfte der Stadtfläche wird landwirtschaftlich genutzt, ist bewaldet, begrünt oder mit einem Dutzend Seen bedeckt. Diese Gesamtsituation macht das Leben und Wohnen in so bevorzugten Ortsteilen wie Büderich, Lank-Latum, Nierst oder Osterath auch recht teuer. Das Umland von Meerbusch ist geprägt von den Gemeinden Willich, Krefeld, Duisburg, Düsseldorf, Neuss und Kaarst.
Auf dem Immobilienmarkt von Meerbusch ist bei allen Immobilien die Nähe zu Düsseldorf deutlich zu spüren.
Die Immobilienwerte liegen im Mittelwert bei zweitausendfünfhundert Euro Kaufpreis je Quadratmeter. Im südlichen Bereich des Rhein-Kreises Neuss, etwa in Rommerskirchen, zahlt der Bauherr tausend Euro je Quadratmeter weniger. Ebenso ist die Situation bei der Kaltmiete für Mietwohnungen. Der Preis liegt hier im nördlichen Kreisgebiet bei knapp neun Euro. Sowohl für die Immobilienwerte als auch für die Mietpreise ist die Tendenz steigend. Die örtliche Vergleichsmiete erhöht sich jährlich um einen niedrigen einstelligen Prozentsatz, während die Immobilien stellenweise zwischen zehn und fünfzehn Prozent zulegen. Ob es noch bis zum Ende des Jahrzehnts dauert, dass beim Immobilienkauf die Grenze von dreitausend Euro erreicht wird, mag bezweifelt werden.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Ein Blick auf das Stadtportal zeigt
sehr schnell, dass seitens der Stadtverwaltung nahezu kein neues Bauland zur Eigentumsschaffung ausgewiesen wird. Der örtliche Immobilienmarkt ist auf private Angebote von Immobilien zum An- und Verkauf begrenzt. Hier sind ortsansässige Immobilienmakler gefragt, die Kontakte herzustellen. Auch in dem Neubaugebiet am Strümper Busch ist, abgesehen von ein, zwei Restgrundstücken, kein weiteres Bauland mehr vorhanden. Bis auf Weiteres wird es dabei bleiben, dass zwar die eine oder andere Baulücke geschlossen wird; mehr jedoch nicht. Da die Nachfrage deswegen nicht sinkt, erhöhen sich ganz zwangsläufig die Preise für Kaufen oder Mieten in ihrer Gesamtheit.
Der Anteil von Eigentumswohnungen im Verhältnis zum Hauseigentum wir von dem Immobiliengutachter hier in Meerbusch deutlich größer als in anderen Städten des Rhein-Kreises Neuss gesehen. Bei einem Mangel an Grund und Boden wird zwangsläufig in die Höhe gebaut. Mehrere Wohnparteien müssen mit derselben Grundfläche auskommen. Das hat Auswirkungen auf die Geschossflächenzahl sowie auf die Eigentumsbildung ganz allgemein. Wohnungseigentum ist allein schon deswegen preisgünstiger, weil ein hoher Grundstückspreis entfällt. Das Teileigentum an dem Baugrundstück ist, im Verhältnis zum Kaufpreis der Eigentumswohnung, recht gering. Hier im Norden des Rhein-Kreises Neuss kann die gesamte Lage als ländlich bezeichnet werden. Das trifft auch dann zu, wenn sich das Mehrparteienhaus mit seinen Eigentumswohnungen an einer belebten Straße befindet. Schon nach wenigen Minuten Joggen oder Radfahren ist der Bewohner in der Natur am Rhein oder an einem der Naherholungsziele. Auf der anderen Seite ist die Stadt mit der A44, der A52 und der A57 gleich an drei Bundesautobahnen angebunden. Der Bewohner profitiert von allen Vorteilen, die eine infrastrukturell erstklassig erschlossene Stadt im Grünen mit sich bringt. Das hat allerdings auch seinen Preis.
Für viele Interessenten ist die Situation enttäuschend, dass der Immobilienmarkt im wahrsten Sinne des Wortes kaum etwas hergibt. Wer ein freistehendes Haus bauen möchte, der muss langfristig planen und sich gedulden.
Schon heute sollte aufgrund des Anstiegs der Immobilienwerte mit Mehrkosten von zehn bis fünfzehn Prozent der zu erwartenden Bausumme geplant werden. Das wäre nicht notwendig, wenn es ausreichend viele Grundstücke geben würde. Insofern könnte auch die Stadt Meerbusch finanziell durch das Ausweisen von mehr Bauland profitieren, und das vor allem zeitnah. Bis dahin bleibt dem Bauinteressenten lediglich die Möglichkeit, eine recht teure, wenn auch luxuriöse Wohnung am Ort zu mieten, und auf eine günstige Gelegenheit für seinen Hausbau zu warten.
Nachbarn im Kreis sind: Neuss, Dormagen, Grevenbroich, Jüchen, Kaarst, Korschenbroich, Meerbusch und Rommerskirchen.
Bei Interesse an einem Wertgutachten in Meerbusch beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.
Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
