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Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Mülheim an der Ruhr sowie in der Region Düsseldorf durch.
Die Immobiliensachverständigen in Mülheim an der Ruhr untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im Ruhrgebiet. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.
Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Mülheim an der Ruhr. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.
Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Mülheim an der Ruhr eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Ruhrgebietes und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Kaufen und Mieten in Mülheim
Mülheim an der Ruhr ist mit etwa 170 000 Einwohnern eine der kleineren Großstädte Deutschlands. Die Stadt im Westen des Ruhrgebiets, dem größten Ballungsgebiet Deutschlands und fünftgrößten Europas, ist Teil des Entwicklungsplans „Metropolregion Rhein-Ruhr“, die als Verdichtungsraum mit mehreren Zentren entworfen ist. Mülheim an der Ruhr grenzt an Oberhausen, Düsseldorf, Ratingen sowie Duisburg und verfügt über die neun Stadtteile Altstadt I, Altstadt II, Styrum, Dümpten, Heißen, Mendel-Holthausen, Saarn, Broich und Speldorf. Insbesondere die vier letztgenannten Stadtteile sind dabei die beliebtesten Zuzugsgebieten aus den angrenzenden Teilen der Nachbarstädte. Die Immobilienwerte hängen dann auch vorwiegend von den jeweiligen Stadtteilen ab, in denen mit zum Teil recht stark abweichenden Kauf- sowie Mietpreisen in Bezug auf Immobilien und Mietpreise zu rechnen ist: Als besonders attraktiv und preislich deshalb auch höher liegend gelten vor allem Menden und Holthausen. Mülheim gilt dabei insgesamt, nicht nur was den Immobilienmarkt und die Immobilienwerte angeht, als eine der attraktivsten Städte des Ruhrgebiets auch was das allgemeine Wohlstandsniveau betrifft. Beachtlich ist dabei, dass etwa die Hälfte der gesamten Fläche der Stadt aus Grünanlagen, Waldgebieten und Landwirtschaftsflächen besteht – hier widerspricht Mülheim ganz klar dem ohnehin zweifelhaften Ruf des Ruhrgebiets, in erster Linie von Beton und Industrie geprägt zu sein. Unter anderem aufgrund dessen sind in Mülheim auch viele Pendler zu finden, die dort leben, aber in den benachbarten Städten des ehemaligen „Kohlepotts“ arbeiten. Nichtsdestotrotz ist seit den 1970er Jahren in Mülheim eine wachsende Einwohnerzahl zu verzeichnen, die sich seitdem um mehr als 20 000 Einwohner verringert hat. Das macht eine seriöse Einschätzung der Entwicklung der Lage hinsichtlich der Immobilien auch nicht ganz leicht. Einen ersten Einblick geben die Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, hier ist insbesondere ein Vergleich der Jahre 2010 und 2011 aufschlussreich.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Entwicklung der Kaufpreise
Der Immobilienmarkt in Mülheim an der Ruhr hat sich den Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte gemäß in den letzten Jahren der Tendenz nach in den meisten Bereichen verbessert: Die Zahl der 2011 verkauften Baugrundstücke ist im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen, nämlich von 104 Verkäufen im Jahr 2010 auf 153 Verkäufe im Folgejahr, wobei auf fast 90 % der verkauften Grundstücke Ein- bzw. Zweifamilienhäuser errichtet werden sollten beziehungsweise sollen. Die Kaufpreise haben sich dabei in den beliebteren Stadtteilen (Menden und Holthausen, Teile von Saarn und Broich sowie Speldorf) in Relation zu den Bodenrichtwerten leicht erhöht, während die Preise in den weniger beliebten Gebieten immerhin stabil geblieben sind. Was den Wiederverkauf bestehender und bereits bewohnter Eigentumswohnungen betrifft, sind die Zahlen der Verkäufe in 2011 leicht zurückgegangen, während bei Erstverkäufen im Neubau höhere Zahlen zu verzeichnen waren. Die Wohnungspreise sind dabei entweder stabil geblieben oder leicht gestiegen. Neuere Zahlen liegen derzeit leider nicht vor, der Trend scheint allerdings bestehen geblieben zu sein.
Entwicklung der Mietpreise
Einen weiteren Einblick in die Situation in Bezug auf Immobilien erkennen die Immobiliengutachter überdies bei der Mietpreisentwicklung beziehungsweise in dem Mietspiegel Mülheims (Zahlen 2014): Für eine kleine Single-Wohnung mit ca. 30 m² liegt der durchschnittliche Mietpreis pro m² derzeit bei etwa 6,40 Euro; bei einer 60m²-Wohnung werden derzeit im Durchschnitt etwa 5,87 Euro fällig und der Mietpreis für eine 100m² – Wohnung aktuell bei etwa 7,35 Euro. Auch hier kommt es allerdings sehr darauf an, in welchen Stadtteilen gesucht wird und auf welchem Niveau die Ausstattung der Wohnung liegt.
Bei Interesse an einem Wertgutachten in Mülheim an der Ruhr beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.
Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
