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Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Oberhausen sowie in der Region Düsseldorf durch.
Die Immobiliensachverständigen in Oberhausen untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im Ruhrgebiet. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.
Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Oberhausen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.
Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Oberhausen eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Ruhrgebietes und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Die Makrolage
Ein Blick auf das Umland von Oberhausen und die Anbindung macht deutlich, dass die Immobilienwerte zumindest nicht die verkehrsgünstige Lage widerspiegeln. So ist die Stadt nicht nur an das Fernverkehrsnetz der Deutschen Bahn angebunden, sondern auch an das Autobahnnetz, welches ein bequemes und schnelles Erreichen der umliegenden Städte im Rhein- und Ruhrgebiet ermöglicht. Mit den internationalen Flughäfen Düsseldorf und Köln-Bonn sowie den Regionalflughäfen Dortmund und Düsseldorf/Weeze verzeichen die Immobiliengutachter außerdem gleich drei Flughäfen in der Umgebung von Oberhausen, die binnen weniger als 60 Minuten erreicht werden können.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Wie in vielen anderen Städten des Ruhrgebiets beobachten die Immobiliengutachter auch in Oberhausen einen durchwachsenen Immobilienmarkt, der von stagnierenden Mieten und Kaufpreisen und nur wenigen stark nachgefragten Gebieten geprägt ist. Dies ist vor allem mit dem Niedergang der Schwerindustrie verbunden, von dem sich auch Oberhausen noch nicht erholen konnte. Dennoch unterzieht sich die Stadt einem stetigen Wandel, weshalb auch tiefgreifende Veränderungen auf dem Markt zu erwarten sind.
Neue Mitte sorgt für Veränderung
Ein Beispiel für die Verdeutlichung des Wandels ist die Neue Mitte, welche sich als vielseitiges Einkaufs- und Freizeitzentrum präsentiert, weit über die Grenzen der Stadt hinaus bekannt ist und einen echten Jobmotor für Stadt und Region darstellt. Die Schattenseite zeigt sich hingegen bei einem Gang durch ehemals belebte Innenstadt und ihre Einkaufsstraße, in der nun Leerstände und Discount-Shops das Bild bestimmen.
Geringe Mieten abschreckend für Kapitalanleger
Durch die teilweise flächendeckenden Leerstände in einigen Stadtteilen verharren die erzielbaren Mieten auf einem traditionell moderatem Niveau und gehen mancherorts sogar zurück. Lediglich in den Bestlagen im Norden, wie z.B. Königshardt können Kapitalanleger mit ihren Immobilien noch annehmbare Mieten erzielen.
Günstige Preise sprechen Junge Menschen und Familien an
Für junge Menschen und Familien bietet der Immobilienmarkt jedoch auch einige Chancen. So können bereits Häuser und Wohnungen in den Top-Lagen im Norden günstig erstanden werden, ohne Einbußen beim Wohnwert hinnehmen zu müssen. Das alles zu Preisen, bei denen man selbst in anderen günstigen Ruhrstädten ins Staunen gerät. Allerdings ist es fraglich, ob sich die Immobilienwerte in Zukunft vorteilhaft entwickeln. Wer also auf eine Wertsteigerung seiner Immobilie zielt, ist mit einer Suche in umliegenden Städten besser beraten.
Ein Blick in die Stadtkasse
Problematisch – und für viele ein Grund das Weite zu suchen – die katastrophale Haushaltslage der Stadt. Demnach ist sie jene deutsche Stadt mit der höchsten Verschuldungsquote pro Einwohner. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass städtische Einrichtungen , Freizeitangebote und sonstige Angebote rar gesät sind. Wer also Wert auf eine großzügige öffentliche Infrastruktur in Form von Hallenbädern, Betreuungsmöglichkeiten, Jugendzentren und ähnlichem legt, wird in Oberhausen schlichtweg enttäuscht. Hier bleibt nur zu hoffen, dass sich die Bemühungen der Stadt im Rahmen des Strukturwandels rentieren, sodass bald neues Leben in die vielen Stadtteile einkehren kann.
Fazit
Ist man sich sicher, vor Ort bleiben zu wollen, so ist es durchaus empfehlenswert, sich nach geeigneten Immobilien umzuschauen oder auf Grund der geringen Mieten mehr Geld für andere Zwecke zur Verfügung zu haben. Ist man hingegen unsicher, auf der Suche nach großstädtischem Flair oder spekuliert auf eine Erhöhung des Immobilienwertes, so ist man besser beraten sich in den umliegenden Städten umzuschauen.
Es ist zwar nicht auszuschließen, dass die Entwicklung des hiesigen Immobilienmarktes eine positive Richtung einschlägt, darauf verlassen kann man sich allerdings nicht.
Bei Interesse an einem Wertgutachten in Oberhausen beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.
Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
