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Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Kreis Coesfeld sowie in der Region des Regierungsbezirks Münster durch.
Der Kreis Coesfeld reicht bis in die Mitte des Regierungsbezirks Münster, grenzt aber auch an dessen Südrand. Im Kreis leben 215.996 Personen (Stand: 31.12.2014).
Der Kreis Coesfeld besteht aus elf Kommunen: fünf davon sind Städte, sechs Gemeinden.
Der höchste Punkt des Kreises ist der 187,6 Meter hohe Westerberg (auch Westerather Berg), gefolgt vom 133,8 Meter hohen Melchenberg. Fließgewässer auf dem Gebiet des Kreises Coesfeld sind unter anderem die Flüsse Berkel und Stever sowie der Dortmund-Ems-Kanal.
Die einwohnerstärkste Stadt des Kreises ist Dülmen mit knapp 46.000 EinwohnerInnen. Es folgt die Kreisstadt Coesfeld mit etwa 36.000 EinwohnerInnen.
Zwischen 20.000 und 25.000 Menschen leben jeweils in der Stadt Lüdinghausen und der Gemeinde Senden. Zwischen 15.000 und 20.000 Menschen leben in den Gemeinden Nottuln und Ascheberg, zwischen 10.000 und 15.000 Menschen in den Städten Billerbeck und Olfen sowie in den Gemeinden Havixbeck und Rosendahl. Die Gemeinde Nordkirchen kommt auf weniger als 10.000 EinwohnerInnen.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienpreise im Kreis Coesfeld
Als Immobiliengutachter für den Kreis Coesfeld und die Umgebung ziehen wir passende Mietzahlen aus dem passenden LEG Wohnungsmarktreport NRW 2014. Laut Report kosten Wohnungen im unteren Marktsegment des Kreises durchschnittlich 4,33 Euro/m²/Monat und im oberen Marktsegment im Durchschnitt 7,89 Euro/m²/Monat. Der Median liegt bei 5,63 Euro/m²/Monat. Zum Vergleich: In NRW zahlt man im unteren Marktsegment durchschnittlich 4,30 Euro/m²/Monat und im oberen Marktsegment 11,43 Euro/m²/Monat, während der Median bei 6,15 Euro/m²/Monat liegt.
• Die Bandbreite der Mieten im unteren Marktsegment reicht im Kreis Coesfeld von 4,11 Euro/m²/Monat in der Gemeinde Senden bis zu 4,50 Euro/m²/Monat in der Stadt Coesfeld.
• Im oberen Marktsegment bilden die Stadt Dülmen mit 7,50 Euro/m²/Monat und die Gemeinde Senden mit 10 Euro/m²/Monat die beiden Extrempole des Kreises.
• Der Median ist im Kreis Coesfeld in Ascheberg am niedrigsten (5,18 Euro/m²/Monat) und in Lüdinghausen mit 6 Euro/m²/Monat am höchsten.
Im Detail liefert der „LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2014“ folgende Daten zur Wohnungskaltmiete im Kreis Coesfeld:
• Billerbeck: 4,29 bis 7,71 Euro/m²/Monat,
• Coesfeld: 4,50 bis 8,05 Euro/m²/Monat,
• Dülmen: 4,43 bis 7,50 Euro/m²/Monat,
• Lüdinghausen: 4,38 bis 7,92 Euro/m²/Monat,
• Olfen: 4,19 bis 7,94 Euro/m²/Monat,
• Ascheberg: 4,36 bis 7,60 Euro/m²/Monat,
• Havixbeck: 4,48 bis 7,80 Euro/m²/Monat,
• Nordkirchen: 4,23 bis 7,97 Euro/m²/Monat
• Nottuln: 4,22 bis 7,65 Euro/m²/Monat,
• Rosendahl: keine Angaben
• Senden: 4,11 bis 10,00 Euro/m²/Monat.
Ladenmieten
Orientierungswerte für Ladenmieten in drei Kommunen des Kreises Coesfeld liefert der Preisspiegel Münster 2015 des Rings Deutscher Makler (RDM Bezirksverband Münster):
• Billerbeck: 3,50 bis 7,40 Euro/m²/Monat
• Nottuln: 4,40 bis 11 Euro/m²/Monat
• Coesfeld: 4,10 bis 30 Euro/m²/Monat
Weitere Orientierungswerte für Ladenlokale liefert das Unternehmen Brockhoff & Partner Immobilien. Laut seinem Einzelhandelsmietspiegel 2016 kosten Ladenlokale in Coesfeld zwischen 15 und 37 Euro/m²/Monat und in Dülmen zwischen 11 und 20 Euro/m²/Monat.
Büromieten
Der Preisspiegel Münster 2015 des Rings Deutscher Makler (RDM Bezirksverband Münster) liefert folgende Daten zu Büromieten im Kreis Coesfeld:
• Billerbeck: 3,80 bis 5,80 Euro/m²/Monat
• Nottuln: 3,50 bis 5,80 Euro/m²/Monat
• Coesfeld: 3,30 bis 6,30 Euro/m²/Monat
Gewerbegrundstücke
Für Gewerbegrundstücke liefert der Preisspiegel Münster 2015 des Rings Deutscher Makler (RDM Bezirksverband Münster) folgende Daten:
• Billerbeck: 23 bis 37 Euro/m²/Monat
• Coesfeld: 23 bis 29 Euro/m²/Monat
Als Immobiliensachverständige setzen wir im Kreis Coesfeld Immobiliengutachten (gerichts- und bankenfeste Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) um. Als Gerichtsgutachter werden wir auch häufig für den Sachverständigenbeweis im Rahmen eines Miethöheverlangens im Sinne des § 558 BGB engagiert.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Wohnstandort Kreis Coesfeld
Als Experten der Immobilienbewertung im Kreis Coesfeld und in der Umgebung sehen wir landschaftliche Reize als einen Vorteil des Kreises. Zur Natur im Kreisgebiet gehört beispielsweise das Naturschutzgebiet Merfelder Bruch, in dem die Dülmener Wildpferde leben, sowie das „Venner Moor” in Senden. Einen sehr schönen Blick auf die Landschaft hat man vom Longinusturm auf dem Westerberg aus, der höchsten Erhebung der Baumberge.
Sehenswert sind im Kreis Coesfeld unter anderem der Ludgerus Dom und der historische Stadtkern von Billerbeck, Burg Vischering in Lüdinghausen, das Rosendorf Lüdinghausen-Seppenrade, Schloss Westerwinkel in Ascheberg-Herbern, Schloss Darfeld in Rosendahl und Schloss Nordkirchen (Westfälisches Versailles) im gleichnamigen Ort sowie Burg Hülshoff in Havixbeck (Geburtsort der Dichterin Annette von Droste-Hülshoff)
Zu den Orten für Kulturveranstaltungen gehören im Kreis Coesfeld unter anderem die Freilichtbühne in Billerbeck und das Konzert-Theater Coesfeld. Freizeitmöglichkeiten bieten zum Beispiel das Freizeit-Center „Joy´n Us“ und das Freizeitbad „düb“ in Dülmen, das Olfener Naturbad und das Freizeitbad „cabrio Senden“.
Laut Broschüre „Der lange Weg zur Arbeit – Pendlerströme in Nord-Westfalen“ der IHK Nord-Westfalen (Stand: November 2015) ist Coesfeld die einzige Kommune im Kreis mit einem positiven Pendlersaldo. Der Kreisstadt kommt also bei der Arbeitsplatzversorgung eine relativ hohe Bedeutung zu. Der Kreis Coesfeld hatte im März 2016 eine Arbeitslosenquote Arbeitslosenquote von 3,1%, was deutlich niedriger war als die Quoten in NRW (8%) und Deutschland (6,5%).
Das Schulamt des Kreises Coesfeld-Dorsten verzeichnet fürs Kreisgebiet 37 Grundschulen sowie acht Hauptschulen, zehn Realschulen und zehn Gymnasien, drei Gesamtschulen, vier Berufskollegs, sechs Förderschulen, zwei Gemeinschaftsschulen und zwei Sekundarschulen. Angebote für Hochschulbildung gibt es im Kreis ebenfalls: mit einem Regionalzentrum der Fernuniversität Hagen sowie dem Kompetenzzentrum für Geschäftsprozessmanagement in Coesfeld.
Gewerbestandort Kreis Coesfeld
Als Immobiliensachverständige für den Kreis Coesfeld und die Umgebung sehen wir die Lage des Kreises nahe der Niederlande, im Münsterland und am Ruhrgebiet als einen Vorteil des Wirtschaftsstandorts. Die Wirtschaftsförderung des Kreises wirbt unter anderem mit der niedrigen Arbeitslosigkeit des Kreises für eine Ansiedlung. Die Arbeitslosenquote gehört zu den niedrigsten in NRW.
Der Kreis bescheinigt sich selbst eine Wirtschaftsstruktur mit leistungsstarken mittelständischen Unternehmen und einer ausgeprägten Branchenvielfalt. 32% der Beschäftigten arbeiten im sekundären und 64% im tertiären Sektor. Der Hebesatz der Grundsteuer B variierte 2015 im Kreis zwischen 370% in Olfen und 670% in Havixbeck, der Gewerbesteuer-Hebesatz zwischen 399% in Olfen und 465% in Rosendahl.
Spezielle Lagefaktoren für den Einzelhandel
Laut IHK Nord-Westfalen hatte Rosendahl 2015 die niedrigste und Nordkirchen die höchste Kaufkraftkennziffer im Kreis Coesfeld.
Lage und Verkehr
Der Kreis Coesfeld grenzt innerhalb des Regierungsbezirks Münster an die Kreise Borken, Recklinghausen, Steinfurt und Warendorf. Weitere Nachbarn des Kreises sind die kreisfreien Städte Münster und Hamm sowie der Kreis Unna aus dem Regierungsbezirk Arnsberg.
Coesfeld als Verwaltungssitz des Kreises liegt in einer Entfernung von ungefähr 31,5 Kilometern zu Münster und von etwa 36 Kilometern zur niederländischen Stadt Enschede. Die Ruhrgebietsstädte Essen und Dortmund sind 55 Kilometer bzw. 52 Kilometer weit weg und Osnabrück befindet sich ca. 70 Kilometer entfernt, während Wuppertal in ungefähr 76,5 Kilometern und Düsseldorf in etwa 84,5 Kilometern Entfernung liegt (alle Angaben: Luftlinie).
Wir als Immobiliensachverständige für den Kreis Coesfeld und die Umgebung sehen die Autobahnanbindung des Kreises mit Auffahrten auf die A1 von Heiligenhafen bis Saarbrücken, die A43 (Kreuz Münster-Süd bis Kreuz Wuppertal-Nord) und die A31 von Emden bis zum Autobahndreieck Bottrop als einen Pluspunkt des Kreisgebiets. Gut erreichbare Auffahrten sind Ascheberg (A1), Dülmen-Nord, Dülmen, Nottuln und Senden (alle: A43) sowie Gescher/Coesfeld (A31).
„Der Kreis Coesfeld ist durch mehrere Bahnlinien und 14 Bahnhöfe mit dem Fernverkehrsnetz der Deutschen Bahn verbunden“, heißt es auf der Website des Kreises. Durchs Kreisgebiet fahren:
• die Haard-Bahn (RB42) mit Stopps in Dülmen-Budern und Dülmen,
• der Coesfelder (RB45) mit der Endhaltestelle Coesfeld,
• der Lünener (RB50) mit Stopps in Ascheberg-Davensberg, Ascheberg und Nordkirchen-Capelle,
• die Baumberge-Bahn (RB63) mit Stopps in Havixbeck, Billerbeck, Billerbeck-Lutum und Coesfeld.
Der Kreis Coesfeld gehört zur Verkehrsgemeinschaft Münsterland. Eine wichtige durchs Kreisgebiet fließende Wasserstraße ist der Dortmund-Ems-Kanal, der Papenburg (Ems) und Dortmund verbindet. Flughäfen in gut erreichbarer Nähe sind die Flughäfen Münster/Osnabrück, Dortmund und Düsseldorf.
Für Fragen zur Immobilienbewertung im Kreis Coesfeld stehen wir Immobiliensachverständige gern unter der rechts stehenden Telefonnummer zur Verfügung. Gern können Sie uns auch Ihr Anliegen über das rechte Kontaktformular mitteilen. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
