Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung im Kreis Herford

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Kreis Herford sowie in der Region des Regierungsbezirks Detmold durch.

Der Kreis Herford liegt im nördlichen Teil des Regierungsbezirks Detmold. Er besteht aus sechs Städten und drei Gemeinden. Im Kreis leben insgesamt 252.122 Personen (Stand: 31. Dez. 2015).

Der Kreis Herford hat eine Bevölkerungsdichte von 560 EinwohnerInnen/km², was deutlich über dem Durchschnitt des Regierungsbezirks Detmold liegt (315 EinwohnerInnen/km²).

Der 342 Meter hohe Bonstapel auf dem Gebiet der Stadt Vlotho ist der höchste Berg im Kreisgebiet, gefolgt von drei Bergen, die man ebenfalls in Vlotho findet: dem 304 Meter hohen Nettelberg, der 299,6 Meter hohen Saalegge und dem 295 Meter hohen Ruschberg. Die Stadt Vlotho wird von der Weser durchflossen. Weitere Flüsse auf dem Kreisgebiet sind unter anderem die Aa, die Werre und die Else. Ende 2007 hatte der Kreis Herford eine Bevölkerungszahl von 252.949. Sie sank bis Ende 2012 auf 249.147 und lag Ende 2015 wieder etwas höher: bei 252.122 Personen.

Die einwohnerstärkste Stadt des Kreises ist die Stadt Herford mit etwa 66.500 EinwohnerInnen, gefolgt von den Städten Bünde mit etwas über 45.000 und Löhne mit etwas über 40.000 EinwohnerInnen.

Etwas über 20.000 Menschen leben in der Stadt Enger. Zwischen 10.000 und 20.000 EinwohnerInnen haben mit absteigender EinwohnerInnenzahl die Gemeinde Hiddenhausen, die Stadt Vlotho, die Gemeinde Kirchlengern und die Stadt Spenge. Weniger als 10.000 Menschen leben in der Gemeinde Rödinghausen. Herford ist mit 79,16km² auch die Kommune des Kreises Herford mit der größten Fläche. Es folgt Vlotho mit 76,93km². Knapp 60km² groß sind die beiden Städte Bünde und Löhne, während die Städte Enger und Spenge auf eine Größe von knapp über 40km² kommen. Die Gemeinde Rödinghausen ist über 35 und die Gemeinde Kirchlengern etwas über 33km² groß. Die Gemeinde Hiddenhausen kommt auf knapp 24km². Eine Bevölkerungsdichte von über 800 EinwohnerInnen/km² haben die Stadt Herford und die Gemeinde Hiddenhausen. Die niedrigste Bevölkerungsdichte besitzen die Stadt Vlotho und die Gemeinde Rödinghausen mit knapp unter bzw. etwas über 250 EinwohnerInnen/km².

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienpreise im Kreis Herford

Orientierungswerte für die Wohnungskaltmieten findet der Immobiliengutachter für den Kreis Herford im LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016 des Unternehmens CBRE. Laut Report liegt die durchschnittliche Miete im unteren Marktsegment des Kreises bei 4,01 Euro/m²/Monat. Sie unterschreitet damit den Durchschnitt des Landes NRW. Im oberen Marktsegment werden durchschnittlich 7,33 9,01 Euro/m²/Monat fällig, was ebenfalls unter dem Durchschnitt von NRW liegt (11,98 Euro/m²/Monat). Der Median erreicht 5,20 Euro/m²/Monat (NRW: 6,38 Euro/m²/Monat). Weitere Daten:

• Im unteren Marktsegment reicht die Bandbreite bei den Kommunen des Kreises Herford von durchschnittlich 3,71 Euro/m²/Monat im Postleitzahlengebiet 32602 (Vlotho) bis zu 4,40 Euro/m²/Monat im Postleitzahlengebieten 33051.
• Im oberen Marktsegment liegt die günstigste Miete im Kreis Herford bei 6,57 Euro/m²/Monat im Postleitzahlengebiet 32139 (Spenge). Die teuerste Miete im oberen Marktsegment zahlt man im Postleitzahlengebiet 32052 (Bereich von Herford) mit 8,04 Euro/m²/Monat.
• Der Median ist mit 4,44 Euro/m²/Monat im Postleitzahlengebiet 32602 (Vlotho) des Kreises Herford am niedrigsten. Den höchsten Median gibt es im Postleitzahlengebiet 32052 (Bereich von Herford) mit 5,60 Euro/m²/Monat.

Orientierungswerte für die Gewerbemieten im Kreis Herford bietet den Immobiliensachverständigen der Mietpreisatlas für Ostwestfalen 2015 der IHK Ostwestfalen zu Bielefeld:

In Herford zahlt man für Ladenlokale in 1a-Lage zwischen 18 und 40 Euro/m²/Monat, während Ladenlokale in 1a-Lage von Bünde zwischen 15 und 25 Euro/m²/Monat kosten. Für Ladenlokale in innerstädtischer (Nicht-1a-)Lage zahlt man in Herford fünf bis zehn Euro/m²/Monat und in Bünde sieben bis elf Euro/m²/Monat. Die niedrigsten Mieten in dieser Lage beginnen bei vier Euro/m²/Monat und zwar in Kirchlengern und Spenge.

Die niedrigsten Mietpreise für Ladenlokale in Ortsteilzentren sind in Löhne möglich, wo der untere Wert der Mietpreisspanne bei drei Euro/m²/Monat liegt. In Bünde und Löhne gehen die Preise bis auf sieben Euro/m²/Monat hoch. Die Büropreise steigen im Kreis Herford bis auf acht Euro/m²/Monat, den höchsten Wert der Mietpreisspanne in Herford. Sie beginnen in allen aufgeführten Kommunen des Kreises bei vier Euro/m²/Monat. Die Kosten für Lager- und Produktionsfläche erreichen in Herford und Bünde bis zu vier Euro/m²/Monat. In vielen Kommunen des Kreises beginnt die Mietpreisspanne bei einem Euro/m²/Monat.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnstandort Kreis Herford

Als Immobiliengutachter für den Kreis Herford und die Umgebung sehen wir den Kreis als landschaftlich schönen Wohnort zwischen Wiehengebirge und Teutoburger Wald, der sowohl von Münster als Zentrum des Münsterlands als auch vom Großraum Hannover nicht allzu weit entfernt ist. Die Website des Kreises beschreibt das Ravensberger Hügelland im Kreis als eine alte Kulturlandschaft, die oft mit einer Parklandschaft verglichen wird. Sie ist geprägt „durch ausgedehnte Ackerflächen, die durch das Grün der Wiesen, der Ufergehölze an den Fließgewässern“ sowie durch kleine Feldgehölze, Hecken und Wälder unterbrochen sind.

Kulturell kann der Kreis Herford ebenfalls punkten. Das größte Theater befindet sich in Herford. Es bietet Aufführungen aus den Bereichen Oper, Operette, Musical, Schauspiel, Tanz und Ballett sowie Kinder- und Jugendtheater. Als bedeutende Museen auf dem Kreisgebiet nennt der Kreis selbst:

• das Daniel-Pöppelmann-Haus in Herford mit mehreren Kunstausstellungen pro Jahr,
• das Herforder Kunstmuseum MARTa in einem Bau, der vom amerikanischen Architekten Frank Gehry entworfen wurde,
• das Museum Bünde, das als Verbund das Dobergmuseum (Geologisches Museum Ostwestfalen-Lippe), das Deutsche Tabak- und Zigarrenmuseum sowie das Heimatmuseum Hurlbrinksches Haus in sich vereint,
• das Widukind-Museum in Enger, das dem sächsischen Herzog Widukind gewidmet ist.

Cineasten macht die Kreis-Website auf das Lichtblick als kommunales Kino in Kirchlengern aufmerksam. Zu den sehenswerten Bauwerken gehören beispielsweise das Herforder Münster, die Marienkirche auf dem Stiftberg in Herford und die auch Wittekindkirche genannte Stiftskirche St. Dionys in Enger. Hinzu kommen historische Profanbauten wie Gut Bustedt in Hiddenhausen und die Ulenburg in Löhne sowie viele reizvolle Fachwerkhäuser.

Einer attraktiven Freizeitgestaltung im Kreis dienen neben den Kulturorten unter anderem schöne Schwimmbäder wie das Wellness- und Freizeitbad H2O in Herford und das Aqua Fun in Kirchlengern sowie der Kultur- und Landschaftspark Aqua Magica in Löhne, das Freizeitzentrum Borlefzen in Vlotho und der Mehrgenerationen-Park in Kirchlengern. Ein relativ großes Sportstadion im Kreisgebiet ist das Ludwig-Jahn-Stadion in Herford.

Laut Kommunalprofil des Kreises Herford (Herausgeber: Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen [IT.NRW]), gab es am 15.10.2015 auf dem Kreisgebiet 81 allgemeinbildende Schulen, davon 43 Grundschulen, fünf Hauptschulen, zehn Realschulen, acht Gymnasien, sechs Gesamtschulen und acht Förderschulen. Hinzu kommen neun Lernstätten der beruflichen Bildung.

Wirtschaftsstandort Kreis Herford

Als Immobiliensachverständige für den Kreis Herford und die Umgebung sehen wir die Lage des Kreises in gut erreichbarer Nähe zu Münster, Osnabrück, Bielefeld und Hannover als einen Pluspunkt des Standorts.

Der Kreis bezeichnet sich selbst als „eine Hochburg des produzierenden und verarbeitenden Gewerbes. Bedeutende Branchen sind die „Küchenmöbelindustrie mit ihren Zulieferbetrieben, der Maschinenbau und zunehmend innovative Dienstleistungsbetriebe aus dem IT-Bereich“.

Als weiteren Standortvorteil nennt der Kreis die demografische Entwicklung, durch die er zu einem der jüngsten Kreise in Nordrhein-Westfalen geworden ist. Zwischenzeitlich sei der Kreis bundesweit als Modellregion für Innovation und richtungsweisende schulische Projekte bekannt geworden, heißt es auf der Website. Laut Daten der IHK Ostwestfalen zu Bielefeld liegt der Hebesatz der Grundsteuer B im Kreis Herford 2016 zwischen 423% in Enger und 650% in Spenge. Beim Gewerbesteuer-Hebesatz reicht die Bandbreite von 415% in Bünde bis zu 445% in Enger.

Spezielle Lagefaktoren für den Einzelhandel

Laut Daten der Michael Bauer Research GmbH, die von der IHK Ostwestfalen zu Bielefeld veröffentlicht wurden, liegt der Kaufkraftindex in den Kommunen Hiddenhausen und Rödinghausen über dem Referenzwert 100. In allen anderen Kommunen ergibt sich ein Wert von über 95 und unter 100. Die Einzelhandelszentralität erreicht in Bünde, Herford und Löhne Werte über 100. Kaufkraft wird hier also aus dem Umland angezogen.

Lage und Verkehr

Der Kreis Herford grenzt innerhalb von NRW an die Kreise Gütersloh, Lippe und Minden-Lübbecke sowie an die kreisfreie Stadt Bielefeld. Ein weiterer Nachbar ist der niedersächsische Kreis Osnabrück. Spenge als eine der westlichsten Kommunen des Kreises Herford befindet sich in einer Entfernung von etwa 62 Kilometern zu Münster. Herford ist die südlichste Kommune des Kreises und ca. 45 Kilometer von Paderborn entfernt. Die Gemeinde Rödinghausen ist die nordwestlichste des Kreises Herford und etwa 29 Kilometer von Osnabrück entfernt. Die östlichste Stadt ist Vlotho: Sie liegt etwa 64 Kilometer von Hannover entfernt.

Als Immobiliensachverständige für den Kreis Herford und die Umgebung sehen wir die Autobahnen A2 (Oberhausen bis Kloster Lehnin) und A30 (Bad Bentheim bis Bad Oeynhausen) als wichtigste Autobahnen auf dem Kreisgebiet. Wichtige Bahnhöfe mit Bahnfernverkehr befinden sich in Bünde und Herford. Regionalbahnen, die das Stadtgebiet durchfahren, sind die Regionalbahnen bzw. Regionalexpress-Züge:

• RE6 (Westfalen-Express) von Düsseldorf bis Minden,
• RB61 (Wiehengebirgs-Bahn) von Bad Bentheim bis Bielefeld,
• RB70 (Weser-Leine-Express:) von Bielefeld bis Braunschweig,
• RB71 (Ravensberger Bahn) von Bielefeld bis Rahden,
• RB72 (Ostwestfalen-Bahn) von Herford bis Paderborn,
• RE78 (Porta-Express) von Nieburg (Weser) bis Bielefeld.

Beim ÖPNV gehört der Kreis Herford zum Gebiet der Servicegesellschaft OWL Verkehr GmbH. Flughäfen in gut erreichbarer Nähe sind Münster/Osnabrück, Hannover/Langenhagen und Paderborn/Lippstadt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.