Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Kreis Höxter sowie in der Region des Regierungsbezirks Detmold durch.
Der Kreis Höxter liegt im äußersten Südosten des Regierungsbezirks Detmold. In ihm leben 144.010 Menschen in zehn Städten (Stand: 31.12.2015).
Die Bevölkerungsdichte des Kreises erreicht 120 EinwohnerInnen/km². Damit hat der Kreis Höxter sowohl die niedrigste Bevölkerungsdichte als auch die niedrigste Bevölkerungszahl im Regierungsbezirk.
Der höchste in den Kreis hineinragende Berg ist der Köterberg mit einer Höhe von knapp 496 Metern, gefolgt vom etwa 343 Meter hohen Desenberg. Das wichtigste Fließgewässer im Kreisgebiet ist die Weser, die im Osten des Kreises durch das Stadtgebiet von Höxter und Beverungen fließt. Bei der Bevölkerungsentwicklung gibt es seit 2000 im Kreis Höxter einen Abwärtstrend. Während es zur Jahrtausendwende 155.808 EinwohnerInnen im Kreis gab, waren es 2005 nur noch 153.550 und 2010 dann 147.140. 2015 lag die Zahl bei den bereits erwähnten 144.010.
Die Stadt Höxter ist die einwohnerstärkste Kommune des Kreises, obwohl auch sie nur knapp 30.000 EinwohnerInnen hat.
Es folgt Warburg mit ca. 23.000 EinwohnerInnen. Zwischen 15.001 und 20.000 Menschen leben in Bad Driburg und Brakel, zwischen 10.000 und 15.000 in Beverungen und Steinheim. Borgentreich, Willebadessen, Nieheim und Marienmünster haben weniger als 10.000 EinwohnerInnen.
Die flächengrößte Stadt des Kreises ist Brakel mit 173,92km², gefolgt von Warburg mit 168,84km² und Höxter mit 158,16km². Zwischen 100km² und 150km² groß sind Borgentreich, Willebadessen und Bad Driburg, während Beverungen, Steinheim, Nieheim und Marienmünster über 50km² und weniger als 100km² groß sind. Die Bevölkerungsdichte im Kreis reicht von 64 EinwohnerInnen/km² in Willebadessen bis zu 187 EinwohnerInnen/km² in Höxter.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienpreise im Kreis Höxter
Orientierungswerte für die Wohnungskaltmieten im Kreis Höxter liefert den Immobiliensachverständigen der LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016 des Unternehmens CBRE. Demnach liegt die Kaltmiete im unteren Marktsegment des Kreises bei 3,33 Euro/m²/Monat und damit unter dem NRW-Durchschnitt von 4,44 Euro/m²/Monat. Im oberen Segment zahlt man im Kreis Höxter durchschnittlich 6,36 Euro/m²/Monat und im NRW-Durchschnitt 11,98 Euro/m²/Monat. Der Median liegt im Kreis Höxter bei 4,50 Euro/m²/Monat und in NRW bei 6,38 Euro/m²/Monat. Weitere Daten für die Kommunen des Kreises, für die Daten lieferbar waren:
- Die Bandbreite im unteren Marktsegment des Kreises Höxter reicht von durchschnittlich drei Euro/m²/Monat im Postleitzahlengebiet 37688 (Beverungen) bis zu 3,60 Euro/m²/Monat im Postleitzahlengebiet 33034 (Brakel).
- Im oberen Marktsegment findet man die günstigste Miete mit 5,38 Euro/m²/Monat wiederum im Postleitzahlengebiet 37688 (Beverungen), während die teuerste mit durchschnittlich 7,75 Euro/m²/Monat im Postleitzahlengebiet 32839 (Steinheim) fällig wird.
- Der Median ist mit 4,07 Euro/m²/Monat im Postleitzahlengebiet 37688 (Beverungen) am niedrigsten und mit 4,69 Euro/m²/Monat im Postleitzahlengebiet 33034 (Brakel) am höchsten. Ebenfalls auf einen Median von über 4,60 Euro/m²/Monat kommen die Postleitzahlengebiete 33014 (Bad Driburg) und 37671 (Höxter).
Orientierungswerte für die Gewerbemieten im Kreis Höxter gibt es für Immobiliengutachter im Mietpreisatlas für Ostwestfalen 2015 der IHK Ostwestfalen zu Bielefeld:
Für Ladenlokale in 1a-Lage von Höxter (Stadt) zahlt man 10 bis 25 Euro/m²/Monat, während in der Stadt für ein Ladenlokal in innerstädtischer (Nicht-1a-)Lage fünf bis zehn Euro/m²/Monat fällig sind. Am weitesten nach unten reicht die Ladenmiete im Kreis in Langenfeld, wo der untere Wert bei 3,50 Euro/m²/Monat liegt. Beim oberen Wert positioniert sich hinter Höxter bei den Ladenlokalen in innerstädtischen Lagen Bad Driburg mit 14 Euro/m²/Monat. Am preisgünstigsten sind Ladenlokale in innerstädtischer Lage dagegen in Borgentreich und Marienmünster, wo die Ladenmieten bei drei Euro/m²/Monat beginnen.
Büros kosten in Höxter eine Miete zwischen fünf und acht Euro/m²/Monat. Günstiger sind die Büromieten wiederum in Borgentreich und Marienmünster sowie in Willebadessen, wo sie jeweils bei drei Euro/m²/Monat beginnen. Bei den Lager- und Produktionsflächen liegt das untere Mietlimit in fast allen Kommunen des Kreises bei1,50 Euro/m²/Monat. Ausnahmen bilden Bad Driburg und Höxter, wo die Miete jeweils bei zwei Euro/m²/Monat beginnt. Der obere Wert geht hoch bis zu vier Euro/m²/Monat in Warburg.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Wohnstandort Kreis Höxter
Als Immobiliengutachter für den Kreis Höxter halten wir die landschaftlich reizvolle Lage des Kreises für einen Pluspunkt des Wohnorts. Teile des Kreisgebiets gehören zum Teutoburger Wald und zum Weserbergland. Zum Kreis gehört unter anderem das Heilbad Bad Driburg mit dem schönen Gräflichen Park. Weitere reizvolle Parkanlagen sind beispielsweise das Arboretum in Bad Driburg sowie die Schlossparks Vinsebeck und Wehrden.
Im Kreis befinden sich diverse Wildparks wie das Wisentgehege in Warburg-Scherfede sowie die Wildgehege im Gräflichen Park und in Willebadessen. Das wohl bedeutendste Bauwerk auf dem Kreisgebiet ist das UNESCO-Weltkulturerbe „Das Karolingische Westwerk und die Civitas Corvey“. Im Kreis findet man aber auch eine ganze Reihe attraktiver Schloss- und Burgbauten. Dazu zählen das Wasserschloss Vinsebeck, das zu den schönsten Schlössern Westfalens gehört, sowie Schloss Rhede und Burg Dringenberg. Sehenswert sind zudem diverse von Fachwerk geprägte Ortszentren.
Auf der Kreis-Website werden als Museen im Kreis Höxter unter anderem das Museum Höxter-Corvey vorgestellt, das Westfalen-Culinarium Nieheim mit kulinarischen Köstlichkeiten Westfalens, das Korbmacher-Museum in Dalhausen sowie das Glasmuseum in Bad Driburg. Zu den größeren Veranstaltungssälen im Kreis gehört die Residenz-Stadthalle Höxter. Spaß auf dem Wasser hat man beispielsweise auf der Weser, die unter anderem zu Kanutouren einlädt. Zum Baden kann man unter anderem die Therme in Bad Driburg besuchen.
Laut Flyer „Kulturland Kreis Höxter“ gibt es im Kreis 23 Grundschulen (inklusive fünf Teilstandorten) sowie fünf Hauptschulen, neun Realschulen, zehn Gymnasien, drei Sekundarschulen und zwei Gesamtschulen. Es gibt zudem zehn Förderschulen, drei Berufskollegs des Kreises und zwei private Berufskollegs. Hochschulbildung ist im Kreis Höxter ebenfalls möglich. Die Hochschule Ostwestfalen-Lippe unterhält Standorte in Höxter und Warburg. Der Kreis Höxter hatte im November 2016 eine Arbeitslosenquote von 4,6%. NRW kam damals auf durchschnittlich 7,4% und Deutschland im Durchschnitt auf 5,7%.
Wirtschaftsstandort Kreis Höxter
Wir als Immobiliensachverständige für den Kreis Höxter und die Umgebung sehen die Lage des Kreises zwischen den Wirtschaftsräumen Hannover und Kassel als einen Vorteil des Wirtschaftsstandorts. Der Kreis vermarktet sich als Region plus X sowie als erlebnisreiches Ferienziel und interessanter Wirtschaftsstandort im Dreiländereck von Nordrhein-Westfalen, Hessen und Niedersachsen. Laut Daten der IHK Ostwestfalen zu Bielefeld liegt der Hebesatz der Grundsteuer B im Kreis Höxter 2016 zwischen 413% in Marienmünster und 516% in Nieheim. Die Bandbreite beim Gewerbesteuer-Hebesatz beginnt bei 411% in Marienmünster und endet bei 440% in Bad Driburg.
Spezielle Lagefaktoren für den Einzelhandel
Laut Daten der Michael Bauer Research GmbH, die von der IHK Ostwestfalen zu Bielefeld veröffentlicht wurden, liegt der Kaufkraftindex des Kreises Höxter unter dem Referenzwert 100. Geht man etwas mehr ins Detail, liegt Bad Driburg bei der Kaufkraft mit seinem Indexwert über 100, während alle anderen unterhalb des Referenzwertes liegen. Die Zentralitätskennziffer des Kreises Höxter liegt ebenfalls unter 100. Die beiden Städte Höxter und Steinheim haben jedoch jeweils eine Zentralitätskennziffer von über 100. Sie ziehen also Kaufkraft aus dem Umland an.
Lage und Verkehr
Der Kreis Höxter grenzt innerhalb des Regierungsbezirks Detmold an die beiden Landkreise Lippe und Paderborn. Weitere Nachbarn sind die niedersächsischen Landkreise Holzminden und Northeim sowie die hessischen Landkreise Kassel und Waldeck-Frankenberg und der zum Regierungsbezirk Arnsberg gehörende nordrhein-westfälische Hochsauerlandkreis.
Steinheim als nordwestlichste Stadt des Kreises ist ca. 71 Kilometer von Hannover entfernt. Warburg als die südlichste Stadt des Kreises befindet sich ca. 30,5 Kilometer von Kassel entfernt. Bad Driburg als eine der westlichsten Städte im Kreis ist ungefähr 18 Kilometer weit weg von Paderborn, während sich Beverungen am Ostrand des Kreises etwa 41 Kilometer von Göttingen entfernt befindet (alle Angaben: Luftlinie).
Als Immobiliensachverständige für den Kreis Höxter und die Umgebung sehen wir insbesondere die A44 als wichtige Autobahn für den Kreis. Sie verbindet Aachen und Hessisch-Lichtenau. Warburg bietet mit der gleichnamigen Auffahrt eine Anschlussstelle. Weitere bedeutende Autobahnen für den Kreis Höxter sind die A2 (Oberhausen bis Kloster Lehnin), die A7 (von Handewitt in Schleswig-Holstein bis Füssen in Bayern) sowie die A33 (Osnabrück bis Bad Wünnenberg). Der wichtigste Bahnhof befindet sich in Warburg. Hier halten auch jeweils ein IC- und ein ICE-Zug. Im Regionalverkehr binden folgende Regional-Express-Bahnen (RE) bzw. Regionalbahnen (RB) den Kreis an die Umgebung an:
- RE17 (Sauerland-Express; von Hagen und Kassel),
- RB72 (Ostwestfalen-Bahn; Herford bis Paderborn),
- RB84 (Egge-Bahn von Paderborn bis Kreiensen),
- RB85 (Oberweser-Bahn: Paderborn bis Göttingen),
- RB89 (Ems-Börde-Bahn von Münster bis Warburg und teils bis Kassel).
In Steinheim hält zudem die S-Bahn-Linie S5, die Hannover und Paderborn miteinander verbindet und auch den Flughafen Hannover ansteuert. Im ÖPNV gehört der Kreis Höxter zum Nahverkehrsbund Paderborn/Höxter, der seinerseits Mitglied des Zweckverbands Nahverkehr Westfalen-Lippe (NWL) ist. Flughäfen in gut erreichbarer Nähe sind Paderborn/Lippstadt, Kassel-Calden und Hannover-Langenhagen. Ebenfalls bedeutend, aber kleiner ist der Verkehrslandeplatz Höxter-Holzminden.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
