Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung im Kreis Minden-Lübbecke

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Kreis Minden-Lübbecke sowie in der Region des Regierungsbezirks Detmold durch.

Der Kreis Minden-Lübbecke befindet sich im äußersten Nordosten des Regierungsbezirks Detmold. In ihm leben 313.050 Menschen in acht Städten und drei Gemeinden (Stand: 31.12.2015). Aufgrund vieler Mühlenbauten im Kreisgebiet wird der Kreis auch Mühlenkreis genannt.

Die Bevölkerungsdichte des Kreises liegt bei 272 EinwohnerInnen/km² und damit etwas unter dem Durchschnitt des Regierungsbezirks Detmold (315 EinwohnerInnen/km²). Der höchste Berg im Kreisgebiet ist der 319,6 Meter hohe Heidbrink. Es folgen der 318 Meter hohe Wurzelbrink und der 315 Meter hohe Kniebrink.

Das wichtigste Fließgewässer ist die Weser, die im Osten des Kreises durch die Stadtgebiete von Petershagen, Minden, Bad Oeynhausen und Porta Westfalica fließt. Ebenfalls bedeutend ist der Mittellandkanal. Er verbindet den Dortmund-Ems-Kanal und den Elbe-Havel-Kanal und fließt im Kreis Minden-Lübbecke durch die Städte Preußisch Oldendorf, Lübbecke und Minden sowie durch die Gemeinde Hille.

Bei der Einwohnerentwicklung gab es seit der Jahrtausendwende bis 2012 im Kreis Minden-Lübbecke einen Abwärtstrend. Während der Kreis im Jahr 2000 insgesamt 322.789 EinwohnerInnen hatte, waren es 2012 nur noch 309.990. Bis Ende 2015 ging es dann wieder etwas aufwärts auf die erwähnten 313.050.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Die einwohnerstärkste Kommune des Kreises Minden-Lübbecke ist die Stadt Minden mit über 80.000 EinwohnerInnen.

Es folgen die Städte Bad Oeynhausen mit knapp 49.000 und Porta Westfalica mit etwa 35.500 EinwohnerInnen. Zwischen 24.000 und 26.000 Menschen leben jeweils in den Städten Petershagen, Lübbecke und Espelkamp. 12.000 bis 16.000 EinwohnerInnen haben mit absteigender EinwohnerInnenzahl die Gemeinde Hille, die Stadt Rahden, die Gemeinden Stemwede und Hüllhorst sowie die Stadt Preußisch Oldendorf.

Die flächengrößte Kommune im Kreis ist die Stadt Petershagen mit knapp 212km². Es folgen die Gemeinde Stemwede mit ca. 166km² und Rahden mit ca. 137 km². Zwischen 100km² und 110km² groß sind die Kommunen Porta Westfalica, Hille und Minden. Knapp 85km² groß ist Espelkamp. Eine Größe zwischen 60km² und 70km² besitzen die Kommunen Preußisch Oldendorf, Lübbecke und Bad Oeynhausen. Mit einer Größe von knapp 50km² ist Hüllhorst die Kommune auf der kleinsten Fläche.

Die Bevölkerungsdichte im Kreis reicht von 82 EinwohnerInnen/km² in Stemwede und 113 EinwohnerInnen/km² in Rahden bis zu 756 EinwohnerInnen/km² in Bad Oeynhausen und 807 EinwohnerInnen/km² in Minden. Zum Vergleich: Der gesamte Regierungsbezirk Detmold kommt auf eine durchschnittliche Bevölkerungsdichte von 315 EinwohnerInnen/km² und NRW hat einen Durchschnitt von 524 EinwohnerInnen/km².

Immobilienpreise im Kreis Minden-Lübbecke

Orientierungswerte für die Wohnungskaltmieten im Kreis Minden-Lübbecke liefert den Immobiliensachverständigen der LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016 des Unternehmens CBRE. Die durchschnittliche Wohnungskaltmiete im unteren Marktsegment des Kreises Minden-Lübbecke liegt laut Report bei vier Euro/m²/Monat. Zum Vergleich: Der NRW-Durchschnitt beträgt 4,44 Euro/m²/Monat.

Die durchschnittliche Wohnungskaltmiete im oberen Marktsegment des Kreises Minden-Lübbecke erreicht 7,96 Euro/m²/Monat, was ebenfalls unter dem NRW-Durchschnitt (11,98 Euro/m²/Monat) liegt. Der Median erreicht im Kreis Minden-Lübbecke 5,44 Euro/m²/Monat (NRW: 6,38 Euro/m²/Monat). Weitere Daten für Kommunen des Kreises:

• Im unteren Marktsegment reicht die Bandbreite der durchschnittlichen Wohnungskaltmieten von 3,46 Euro/m²/Monat im Postleitzahlengebiet 32351 (Stemwede) bis zu 4,69 Euro/m²/Monat in den Postleitzahlengebieten 32427 (Postleitzahlengebiet von Minden) und 32545 (Postleitzahlengebiet von Bad Oeynhausen).
• Im oberen Marktsegment liegt die niedrigste Durchschnittsmiete bei 6,05 Euro/m²/Monat im Postleitzahlengebiet 32479 (Hille) und die höchste bei 8,50 Euro/m²/Monat im Postleitzahlengebiet 32545 (Postleitzahlengebiet von Bad Oeynhausen).
• • Der Median ist mit 4,68 Euro/m²/Monat im Postleitzahlengebiet 32351 (Stemwede) am niedrigsten und mit 6,02 Euro/m²/Monat im Postleitzahlengebiet 32545 (Postleitzahlengebiet von Bad Oeynhausen) am höchsten. Das Postleitzahlengebiet 32427 von Minden kommt auf sechs Euro/m²/Monat.

Orientierungswerte für die Gewerbemieten im Kreis Minden-Lübbecke gibt es für Immobiliengutachter im Mietpreisatlas für Ostwestfalen 2015 der IHK Ostwestfalen zu Bielefeld:

1a-Lagen für Ladenlokale befinden sich demnach in Bad Oeynhausen, Lübbecke und Minden. Die Ladenlokalmiete in Mindener 1a-Lage liegt laut Mietpreisatlas zwischen 19 und 38 Euro/m²/Monat. In Bad Oyenhausens 1a-Lage zahlt man neun bis 16 Euro/m²/Monat und in Lübbeckes 1a-Lage zehn bis zwanzig Euro/m²/Monat.

Die Ladenmieten für eine innerstädtische Nicht1a-Lage liegen in Minden bei sechs bis zehn Euro/m²/Monat in Bad Oeynhausen und Lübbecke jeweils bei fünf bis elf Euro/m²/Monat. In den übrigen Kommunen des Kreises liegt der untere Wert der Mietpreisspanne für Ladenlokale in zentraler Lage bei 3,50 Euro/m²/Monat in Hille und der obere Wert bei zwölf Euro/m²/Monat in Espelkamp.

Für Ladenlokale in Ortsteilzentren zahlt man in Minden fünf bis neun Euro/m²/Monat, in Bad Oeynhausen vier bis acht Euro/m²/Monat und in Lübbecke 3,50 bis 6,50 Euro/m²/Monat. Bei Ladenlokalen in Ortsteilzentren anderer Kommunen des Kreises liegt der untere Wert bei drei Euro/m²/Monat in Espelkamp, Petershagen, Preußisch Oldendorf, Rahden und Stemwede. Der höchste Wert liegt bei 6,50 Euro/m²/Monat in Hüllhorst. In vielen anderen der anderen Kommunen werden am oberen Rand sechs Euro/m²/Monat erreicht.

Für Büros zahlt man in Minden 4,50 bis 7,50 Euro/m²/Monat. Dagegen kostet die Büromiete in Bad Oeynhausen vier bis sechs Euro/m²/Monat und in Lübbecke drei bis sechs Euro/m²/Monat. Am weitesten nach unten reicht die Büromiete im Kreis mit 2,50 Euro/m²/Monat in Petershagen und Stemwede.

Lager- und Produktionsflächen kosten in Minden und Bad Oeynhausen zwei bis vier Euro/m²/Monat und in Lübbecke ein bis 3,50 Euro/m²/Monat. Der untere Werte der Mietpreisspanne für Lager und Produktionsflächen liegt auch in Hüllhorst, Petershagen, Preußisch Oldendorf, Rahden und Stemwede bei einem Euro/m²/Monat.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnstandort Kreis Minden-Lübbecke

Als Immobiliengutachter für den Kreis Minden-Lübbecke sehen wir den hohen Naherholungswert des Mühlenkreises als einen Pluspunkt des Lebensraums. Ein 320 Kilometer großes Radwegenetz führt Interessierte zu insgesamt „42 historischen Wind-, Wasser- und Rossmühlen und der Schiffmühle im Kreisgebiet“, heißt es auf der Website der Kreisverwaltung.

Teile der Naturparke Dümmer und Terra-Vita liegen im Kreisgebiet. Insgesamt gibt es im Kreis Minden-Lübbecke etwa 70.000 Hektar Landschaftsschutzgebiet sowie 65 Naturschutzgebiete mit einer Fläche von 7.280 Hektar. Eins dieser Naturschutzgebiete ist das europaweit bedeutende Schutzgebiet „Großes Torfmoor”. Neben Radfahren, Wandern und Reiten bieten sich im Kreisgebiet auch Kanutouren auf der Weser als naturnahe Aktivität an.

Spaßbäder auf dem Kreisgebiet sind beispielsweise das Atoll in Espelkamp, das Melittabad in Minden und das Portabad in Porta Westfalica. In Porta Westfalica gibt es auch das Freizeitareal „Grosser Weserbogen“ mit Campingplatz und Badesee. Darüber hinaus kann man der Badekultur im ehemaligen Staatsbad Oeynhausen mit „einer der schönsten Kurparkanlagen Deutschlands“ sowie im Heilbad Bad Holzhausen (Preußisch Oldendorf) frönen.

Einer attraktiven Freizeitgestaltung dienen im Kreis Minden-Lübbecke beispielsweise der Freizeitpark potts park in Minden sowie Fahrten mit historischen Museumseisenbahnen. Zu den Sehenswürdigkeiten zählen unter anderem der Mindener Dom sowie das Wasserstraßenkreuz Mindens, die Porta Westfalica mit dem Kaiser-Wilhelm-Denkmal, Bad Oeynhausen mit seinem Kurpark, die bereits erwähnten Mühlen sowie diverse reizvolle Herrenhäuser. Zu ihnen gehören Gut Stockhausen in Lübbecke, das Rittergut Schloss Crollage sowie Schloss Hollwinkel in Preußisch Oldendorf und Schloss Benkhausen in Espelkamp.

Die Museumslandschaft im Kreis besteht aus Einrichtungen wie dem Museumshof Rahden, dem Preußen-Museum Nordrhein-Westfalen in Minden und der „Sammlung Gauselmann – Deutsches Automatenmuseum“ in Espelkamp. Theateraufführungen kann man beispielsweise im Stadttheater Minden, im Theater Bad Oeynhausen, im Neuen Theater Espelkamp sowie auf der Goethe-Freilichtbühne Porta Westfalica und der Freilichtbühne Nettelstedt in Lübbecke erleben.

Laut Kommunalprofil Kreis Minden-Lübbecke des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) gab es am 15. Oktober 2015 im Kreis Minden-Lübbecke 55 Grundschulen, acht Hauptschulen, elf Realschulen, zehn Gymnasien, sechs Gesamtschulen und 14 Förderschulen. Der beruflichen Ausbildung dienten sechs Berufskollegs. Hochschulbildung ist auf dem Kreisgebiet in Minden möglich: durch den FH-Campus Minden der Fachhochschule Bielefeld. Der Kreis Minden-Lübbecke hatte im Dezember 2016 eine Arbeitslosenquote von 5,1%. NRW kam im selben Monat auf 7,4% und Deutschland auf 5,8%.

Wirtschaftsstandort Kreis Minden-Lübbecke

Als Immobiliensachverständige für den Kreis Minden-Lübbecke und die Umgebung halten wir die Lage nahe der Region Hannover sowie an der wichtigen Ost-West-Achse A2 und an den Wasserstraßen Weser und Mittellandkanal für Vorteile des Wirtschaftsstandorts Minden-Lübbecke.

Der Kreis selbst verweist auf große Marken, die ihren Sitz im Kreisgebiet haben. Zu ihnen zählen Melitta-Kaffee, MERKUR-Spielotheken, Porta-Möbel und EDEKA Minden-Hannover. Als für den Kreis herausragende Branchen nennt die Kreis-Website Maschinenbau, Kunststoff- und Elektrotechnik, Handel und Gesundheitswirtschaft. Die Hebesätze der Grundsteuer B im Kreis variierten 2016 zwischen 423% in Espelkamp und Rahden und 600% in Petershagen. Bei den Gewerbesteuer-Hebesätzen lag die Bandbreite bei 403% in Espelkamp bis 460% in Porta Westfalica.

Spezielle Lagefaktoren für den Einzelhandel

Laut Daten der IHK Ostwestfalen zu Bielefeld auf Basis von Zahlen der Michael Bauer Research GmbH lag der Kaufkraftindex 2016 in Bad Oeynhausen genau auf dem Referenzwert 100 und in Lübbecke ganz leicht darüber. Die anderen Kommunen kamen auf Werte unter 100, wobei fast alle jedoch einen Wert über 90 erreichten. Eine Ausnahme war Espelkamp mit über 85 (<90). Bei der Umsatzkennziffer und der Einzelhandelszentralität kamen Bad Oeynhausen, Lübbecke, Minden und Porta Westfalica auf Werte über 100. Espelkamp lag dagegen bei der Umsatzkennziffer unter und nur bei der Einzelhandelszentralität über 100. Kommunen, deren Einzelhandelszentralität über 100 liegt, ziehen Kaufkraft aus der Umgebung an.

Lage und Verkehr

Im Regierungsbezirk Detmold grenzt der Kreis Minden-Lübbecke an die beiden Kreise Herford und Lippe. Darüber hinaus sind die niedersächsischen Landkreise Diepholz, Nienburg/Weser, Osnabrück und Schaumburg Nachbarn des Kreises. Rahden als nördlichste Kommune des Kreises Minden-Lübbecke befindet sich ungefähr 72,5 Kilometer von Bremen entfernt.

Stemwede als nordwestlichste Kommune ist 81,5 Kilometer weit weg von Oldenburg und Petershagen als am weitesten nach Osten reichende Kommune des Kreises ist ungefähr 52 Kilometer von Hannover entfernt. Von Preußisch Oldendorf am Westrand des Kreises bis nach Osnabrück sind es etwa 30 Kilometer. Die Entfernung von Bielefeld bis Bad Oeynhausen, der südlichsten Kommune im Kreis, beträgt 27,5 Kilometer. Porta Westfalica ist als südöstlichste Kommune des Kreises knapp 71 Kilometer von Hildesheim entfernt (alle Angaben: Luftlinie).

Als Immobiliengutachter für den Kreis Minden-Lübbecke und die Umgebung sehen wir die Autobahn A2 (Ost-West-Verbindung von Oberhausen bis Kloster Lehnin) als wichtigste Verkehrsachse auf dem Kreisgebiet. Anschlüsse befinden sich beispielsweise in Bad Oeynhausen und Porta Westfalica. Ebenfalls bedeutend ist die A30 (Bad Bentheim bis Bad Oeynhausen). Sie trifft am Autobahnkreuz Bad Oeynhausen auf die A2.

Bundesstraßen auf dem Kreisgebiet sind die B61 (Bassum bis Rheda-Wiedenbrück), B65 (Rheine bis Vechelde), B239 (Höxter bis Rehden), B482 (Leese bis Holtrup) und B514 (Bad Oeynhausen bis Langenholzhausen). Bahnhöfe mit IC- und/oder ICE-Anschluss befinden sich in Minden und Bad Oeynhausen. Regionalbahnen und Regionalexpress-Züge, die durchs Kreisgebiet fahren, sind:

• RE6 (Rhein-Weser-Express; von Köln bis Minden),
• RE60 (Ems-Leine-Express; Rheine bis Braunschweig),
• RE70 (Weser-Leine-Express: Bielefeld bis Braunschweig),
• RE78 (Porta-Express; Nienburg[Weser] bis Bielefeld),
• RB71 (Ravensberger Bahn; Bielefeld bis Rahden),
• RB76 (Weser-Aller-Bahn; Rothenburg[Wümme] bis Minden).

Darüber hinaus hält in Minden auch die S-Bahn S1, die Minden mit Hannover verbindet. Im ÖPNV gehört der Kreis Minden-Lübbecke zur Region der OWL Verkehr GmbH. Flughäfen in gut erreichbarer Nähe sind (abhängig vom konkreten Standort im Kreis) Bremen, Münster-Osnabrück, Paderborn-Lippstadt und Hannover-Langenhagen. Dank guter Bahnverbindungen erreicht man selbst ohne Auto aber auch die Flughäfen Düsseldorf und Köln-Bonn relativ gut. Zudem gibt es einen Verkehrslandeplatz in der Stadt Porta Westfalica.

Im Schiffsverkehr bedeutend sind der Mittellandkanal und die Weser. Berühmt ist das Wasserstraßenkreuz in Minden, an dem der Kanal den Fluss überquert. Häfen befinden sich beispielsweise in Minden, Hille , Lübbecke und Espelkamp.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.