Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung im Regierungsbezirk Münster

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer setzen Immobilienbewertung auch im Regierungsbezirk Münster in Nordrhein-Westfalen um.

Immobilienmarkt Regierungsbezirk Münster

Der Regierungsbezirk Münster befindet sich im Nordwesten des Bundeslandes NRW und hat 2.580.664 EinwohnerInnen. Sie leben in 75 Gemeinden, die sich auf fünf Kreise verteilen, sowie in den drei kreisfreien Städten Bottrop, Gelsenkirchen und Münster (Verwaltungssitz). Die Fläche des Regierungsbezirks beträgt 6917,49 km² und die Bevölkerungsdichte liegt bei 373 Einwohnern/km².

Der Kreis Steinfurt ist der flächengrößte des Regierungsbezirks Münster mit 1.795,76 km², der bevölkerungsreichste ist der Kreis Recklinghausen mit 613.092 EinwohnerInnen (Stand: Ende 2014).

Laut Website Industrie-Nordwestfalen.de nimmt die Region etwa ein Fünftel der Fläche von Nordrhein-Westfalen ein. Die Zahl der Erwerbstätigen liegt bei 1,2 Millionen, die Selbstständigen-Quote bei zehn Prozent.

Der Regierungsbezirk Münster grenzt im Westen an die Niederlande. Der nördlichste Kreis im Regierungsbezirk (Kreis Steinfurt) grenzt an die niedersächsischen Landkreise Grafschaft Bentheim, Emsland und Osnabrück sowie an die ebenfalls niedersächsische kreisfreie Stadt Osnabrück. Benachbarte NRW-Regierungsbezirke sind Arnsberg, Detmold und Düsseldorf.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienpreise und Lagen im Regierungsbezirk Münster

Zahlen zu den durchschnittlichen Wohnungsmieten im Regierungsbezirk Münster liefert der LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2014. Er nennt für die Kreise und kreisfreien Städte des Bezirks folgende Preisspannen (Preis/m²/Monat):

• Münster: 7,37€ bis 10,10€
• Gelsenkirchen: 4,70€ bis 5,69€
• Bottrop: 5,37€ bis 5,98€
• Kreis Borken: 5€ bis 6,33€
• Kreis Coesfeld: 5€ bis 6€
• Kreis Recklinghausen: 4,90€ bis 6€
• Kreis Steinfurt: 4,34€ bis 6,15€
• Kreis Warendorf: 4,83€ bis 6,25€.

Orientierungswerte für die Preise von Wohnimmobilien zum Kauf (Durchschnittspreise) liefert das Portal Wohnungsboerse.net:

• Gelsenkirchen: 972,07€/m²
• Bocholt: 2.141,22€/m²
• Stadt Borken: 2.029,88€/m²
• Stadt Coesfeld: 1.947,15€/m²
• Stadt Steinfurt: 1.659,60€/m²
• Stadt Warendorf: 1.745,00€/m² .

Orientierungswerte für Wohnimmobilien zum Kauf in Münster und im Kreis Recklinghausen liefert das Portal Immowelt.de. Laut Immowelt.de liegt der Durchschnittspreis in Münster bei 4.252,70€/m² und in Recklinghausen bei 1.234,87€/m². Preise für kleine und große Ladenlokale (pro m² und Monat) in großen Städten des Regierungsbezirks Münster gibt es beispielsweise bei Brockhoff & Partner Immobilien:

• Münster: 110€ bis 160€
• Bocholt: 15€ bis 36€
• Gelsenkirchen: 23€ bis 57€
• Borken: 13€ bis 24€
• Coesfeld: 15e bis 37€
• Castrop-Rauxel: 14€ bis 28€
• Dorsten: 14€ bis 28€
• Warendorf: 21€ bis 30€.

Große Teile des Regierungsbezirks Münster gehören zum Münsterland, weitere Teile zum Ruhrgebiet (Emscher-Lippe-Region) und zum Tecklenburger Land.

Bekannt sind im Münsterland beispielsweise die münsterländische Parklandschaft und der Merfelder Bruch mit seinen Wildpferden bei Dülmen, das Zwillbrocker Venn mit Lachmöwen und Flamingos als tierische Bewohner sowie der Teutoburger Wald, der sich teils auf dem Gebiet des Regierungsbezirks befindet.

Größere Fließgewässer im Regierungsbezirk Münster sind die Flüsse Ems, Emscher und Lippe sowie der Mittellandkanal und der Dortmund-Ems-Kanal. Der Regierungsbezirk Münster ist ein eher flacher Bezirk. Die höchste Erhebung ist der nur 236 Meter hohe Westerbecker Berg.

Die Kreise und kreisfreien Städte im Regierungsbezirk Münster

• Bottrop: Bottrop befindet sich an der Schnittstelle von Ruhrgebiet und Münsterland und am Rhein-Herne-Kanal. Als Ruhrgebietsstadt gehört Bottrop zu den Städten, die eine Umstrukturierung zu bewältigen haben. Eine große Freizeitattraktion ist der Movie-Park Germany in Bottrop-Kirchhellen.

• Gelsenkirchen: Auch Gelsenkirchen ist eine im Regierungsbezirk Münster liegende Ruhrgebietsstadt am Rhein-Herne-Kanal. Im Laufe der Zeit wurde eine Reihe attraktiver Freizeit-Möglichkeiten geschaffen, zu denen die ZOOM Erlebniswelt (Zoo), der Nordsternpark und das Musiktheater im Revier (MiR) gehören.

• Münster: Münster ist die einwohnerstärkste Stadt des Regierungsbezirks und zugleich der Verwaltungssitz. Die Stadt gilt als junge Universitätsstadt sowie als Fahrradstadt. Bekannt ist der Prinzipalmarkt mit seinen historischen Giebelhäusern. Bis heute ist die Straße eine der bedeutendsten Einkaufsmeilen der Stadt.

Neben den kreisfreien Städten gibt es folgende Kreise im Regierungsbezirk Münster:

• Kreis Borken: Er ist der westlichste Kreis des Regierungsbezirks Münster und grenzt unter anderem an die Niederlande. Der Kreis selbst verweist auf viele Wasserschlösser, Herrenhäuser und Parks auf dem Kreisgebiet. Die einwohnerstärkste Stadt ist Bocholt, gefolgt von Gronau und Borken.

• Kreis Coesfeld: Auch der Kreis Coesfeld ist eine von Schlösser und Burgen geprägte Region. Die größten Städte sind Dülmen und Coesfeld. Der Kreis selbst beschreibt sich als Wirtschaftsstandort zwischen dem „Oberzentrum Münster und dem Ballungsraum Ruhrgebiet“.

• Kreis Recklinghausen: Der Kreis Recklinghausen ist der südlichste Kreis des Regierungsbezirks Münster und zugleich einer der westlichsten. Er gehört zu den bevölkerungsreichsten Kreisen Deutschlands. Die Stadt Recklinghausen hat über 100.000 Einwohner. Über 70.000 Menschen leben auch jeweils in Marl, Gladbeck, Dorsten und Castrop-Rauxel.

• Kreis Steinfurt: Er ist der nördlichste und einer der östlichsten Kreise im Regierungsbezirk Münster. Zugleich ist er mit 1.795,76 km² einer der größten NRW-Kreise. Die einwohnerstärksten Städte im Kreis sind Emsdetten und Steinfurt.

• Kreis Warendorf: Der Kreis reicht am weitesten nach Osten im Regierungsbezirk Münster. Ahlen und Warendorf sind die größten Städte. Der Kreis wirbt mit einer gesunden, mittelständisch geprägten Wirtschaftsstruktur, erschwinglichem Bauland, guten Verkehrsanbindungen, vielfältigen Freizeitmöglichkeiten sowie einer intakten Umwelt.

Wir als Immobiliensachverständige für den Regierungsbezirk Münster und die Umgebung sehen als wichtigste Autobahn auf dem Gebiet des Regierungsbezirks die Autobahn A1, die von Heiligenhafen (Ostsee) bis Saarbrücken führt.

Weitere wichtige Autobahnen sind die A43 (Münster-Sprockhövel) und die A31 von Emden nach Bottrop. Beim ÖPNV gehört ein großer Teil des Regierungsbezirks Münster zur Verkehrsgemeinschaft Münsterland. Ein kleiner Bereich ist dagegen Teil des Verkehrsverbunds Rhein-Ruhr.

Münster hat den wichtigsten Bahnhof im Regierungsbezirk. Vom Münsteraner Hauptbahnhof fahren Züge im Fernverkehr beispielsweise nach Basel, Berlin, Hamburg, Hannover, Kiel und Norddeich Mole. Der Norddeich Mole und Koblenz miteinander verbindende ICE35 hält auch in Rheine (Kreis Steinfurt) und Gelsenkirchen. Für den Schienen-Regionalverkehr bedeutend sind neben den genannten unter anderem die Bahnhöfe Bottrop, Coesfeld und Dülmen. Die wichtigste Wasserstraße im Regierungsbezirk Münster ist der Dortmund-Ems-Kanal. Ein Flughafen auf dem Gebiet des Regierungsbezirks ist der internationale Verkehrsflughafen Münster/Osnabrück. Gut erreichbar sind auch die Flughafen Düsseldorf und Dortmund.

Gelsenkirchen als nördlichste Stadt im Regierungsbezirk Münster ist knapp 39 Kilometer von Düsseldorf und etwa 65 Kilometer von Köln entfernt. Die Ruhrgebietsstädte Dortmund und Essen befinden sich in etwa 25,5 bzw. 8 Kilometern Entfernung. Wadersloh (Kreis Warendorf) als südöstlichste Kommune im Regierungsbezirk ist knapp 35 Kilometer von Paderborn entfernt.

Die sehr weit nordöstlich liegende Gemeinde Lotte (Kreis Steinfurt) im Regierungsbezirk Münster ist ca. 124 Kilometer weit weg von Hannover und Hopsten (Kreis Steinfurt) als nördlichste Kommune befindet sich ungefähr 118 Kilometer von Bremen entfernt. Isselburg als westlichste Kommune im Regierungsbezirk liegt etwa 41,5 Kilometer weit weg vom niederländischen Nijmegen.

Bedeutende Sehenswürdigkeiten und Freizeit

Eindeutig das Zentrum des Münsterlandes ist die Hochschulstadt Münster, die als junge Stadt unter anderem zahlreichen StudentInnen ein Zuhause bietet. Bekannte Bauwerke bzw. Freizeit-Möglichkeiten sind hier der St. Paulus-Dom, der Allwetterzoo Münster und die St. Lamberti-Kirche sowie das fürstbischöfliche Schloss und das Schloss Erbdrostenhof.

Weitere sehenswerte Bauwerke im Regierungsbezirk sind beispielsweise Kloster Bentlage in Rheine (Kreis Steinfurt) sowie Schloss Horst als „eines der ältesten Gebäude in Gelsenkirchen und eines der bedeutendsten Renaissanceschlösser Westfalens“ sowie die Wasserburg Schloss Berge in Gelsenkirchen.

Weitere Schlösser findet man auf dem Radwanderweg 100-Schlösser-Route durchs Münsterland und das Tecklenburger Land. Im Regierungsbezirk Münster findet man auch Zeugnisse der Industriekultur wie etwa die Halde Haniel und den Malakoffturm in Bottrop.

Zu den herausragenden Freizeitmöglichkeiten im Regierungsbezirk gehören der Movie-Park-Germany in Bottrop-Kirchhellen, ein Besuch bei den Dülmener Wildpferden sowie die Ruhrfestspiele Recklinghausen. Zudem ist das Münsterland ein guter Ort für Fahrradfahrer und Reiter. Als Pferderegion präsentiert sich das Münsterland vor allem durch das nordrhein-westfälische Landesgestüt in Warendorf im gleichnamigen Kreis.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Bildung und Arbeit

Als Immobiliengutachter für den Regierungsbezirk Münster sehen wir auch die Hochschullandschaft Münsters als einen wichtigen Standortfaktor. Die bedeutendste Hochschule im Regierungsbezirk ist die Westfälische Wilhelms-Universität (WWU) in Münster. In der Stadt befinden sich zudem:

• die Fachhochschule Münster,
• die Abteilung Münster der Katholischen Hochschule NRW,
• die Philosophisch-Theologische Hochschule Münster,
• die Musikhochschule Münster,
• die Kunstakademie Münster,
• die Deutsche Hochschule der Polizei,
• das FOM Hochschulstudienzentrum,
• die Westfälische Verwaltungs- und Wirtschaftsakademie (VWA) e.V.,
• die Fachhochschule für öffentliche Verwaltung Nordrhein-Westfalen sowie
• das Bildungs- und Wissenschaftszentrum der Bundesfinanzverwaltung.

Auch außerhalb Münsters existieren Hochschulen im Regierungsbezirk. Eine davon ist die Westfälische Hochschule Gelsenkirchen, Bocholt, Recklinghausen mit Hauptsitz in Gelsenkirchen sowie Stand- oder Studienorten in Bocholt, Recklinghausen und Ahaus. In Gelsenkirchen befindet sich zudem die Fachhochschule für öffentliche Verwaltung NRW. Bottrop ist einer der beiden Standorte der Hochschule Ruhr West sowie ein Standort eines Studienzentrums der Fernuniversität Hagen. Im März 2016 gab es im Regierungsbezirk Münster folgende Arbeitslosenquoten:

• Bottrop: 7,7%,
• Gelsenkirchen: 15,1%,
• Münster: 5,8%,
• Kreis Borken: 4,1%,
• Kreis Coesfeld: 3,1%,
• Kreis Recklinghausen: 10,5%,
• Kreis Steinfurt: 4,7%,
• Kreis Warendorf: 5,9%.

Zum Vergleich: NRW kam im selben Monat auf eine Arbeitslosenquote von 8%, während Deutschland auf 6,5% kam.

Als Immobiliensachverständige für den Regierungsbezirk Münster sehen wir die Lage mit Anbindung an die größten Ruhrgebietsstädte, schnellen Wegen in die Niederlande sowie die Niederrhein-Region und die Region Hannover als einen Lagevorteil des Bezirks.

Die Website Industrie-Nordwestfalen.de bescheinigt dem Gebiet des Regierungsbezirks Münster ein Bruttoinlandsprodukt (BIP), das „seit dem Beginn der 90er Jahre um 40 Prozent auf über 60 Milliarden Euro“ angestiegen ist. Weitere Fakten bietet die Broschüre „Zahlen und Fakten zur Wirtschaft 2015“ der IHK Nord-Westfalen, deren Zuständigkeitsbereich mit dem Gebiet des Regierungsbezirks identisch ist.

Die Broschüre bezeichnet eine breite Unternehmensstruktur mit typischer klein- und mittelständischer Struktur als eine“unverkennbare Stärke der Region“. Umsatzstärkste Industriezweige sind die Chemische Industrie, das Ernährungsgewerbe sowie der Maschinenbau und der Gesamtumsatz der Industrie liegt bei 42 Milliarden Euro, heißt es in der Broschüre weiter. Deutlich gestiegen ist der Export. Zwischen 1980 und 2014 fast um das Vierfache. 40% des Gesamtumsatzes der Wirtschaft im Regierungsbezirk wird laut IHK in 170 Ländern im Ausland erwirtschaftet.

Die niedrigsten Gewerbesteuer-Hebesätze lagen 2015 bei 395% in Wettringen und 400% in Neuenkirchen (beide: Kreis Steinfurt) sowie 399% in Olfen (Kreis Coesfeld) und 400% in Reken (Kreis Borken). Die höchsten Sätze gab es mit 510% in Recklinghausen und 530% in Marl (beide: Kreis Recklinghausen). Beim Hebesatz der Grundsteuer B kamen Haltern am See und Datteln 2015 auf 825%, während Gronau, Heek, Neuenkirchen, Olfen, Reken und Wettringen auf Werte von jeweils weniger als 400% kamen.

Die Kommunen mit der höchsten Kaufkraft-Kennziffer im Regierungsbezirk Münster sind Haltern am See (Kreis Recklinghausen), Altenberge (Kreis Steinfurt), Lüdinghausen, Nordkirchen und Senden (Kreis Coesfeld) sowie Drensteinfurt und Telgte (Kreis Warendorf).

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.