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Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Warendorf sowie in der Region des Kreises Warendorf durch.
Die Immobiliensachverständigen in Warendorf untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im Münsterland. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.
Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Warendorf. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.
Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Warendorf eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Münsterlandes und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienmarkt Warendorf
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk: Münster
Landkreis: Kreis Warendorf
Postleitzahl(en): 48231
Einwohner: 36.972 (31.12.2014)
Warendorf ist die Kreisstadt des gleichnamigen Kreises und liegt am Nordrand des Kreisgebiets. Durch das Stadtgebiet fließt die Ems, die Schloß Holte-Stukenbrock und Emden verbindet.
Warendorf besteht aus fünf Ortsteilen auf einer Fläche von 176,88 km². Die Bevölkerungsdichte liegt bei 209 Einwohnern/km² und entspricht damit fast genau der durchschnittlichen Bevölkerungsdichte im Kreis Warendorf (207 Einwohner/km²). Warendorf ist Standort des Nordrhein-Westfälischen Landgestüts und auch als Stadt des Pferdes bekannt.
Immobilienpreise in Warendorf
Dem Grundstücksmarktbericht 2016 vom „Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Warendorf“ entnehmen die Immobilienachverständigen, dass die durchschnittlichen Bodenrichtwerte für Baugrundstücke (Wohnungsbau) in mittleren Lagen Warendorfs bei 177 Euro/m² liegen. In Milte erreicht der Richtwert 64 Euro/m², in Einen 87 und in Müssingen 91 Euro/m². In Freckenhorst zahlt man 137 Euro/m², in Hoetmar 67 Euro/m².
Die durchschnittlichen Bodenrichtwerte für Gewerbegrundstücke in mittleren Lagen liegen in Warendorf bei 43 und Milte bei 20 Euro/m². In Einen, Müssingen und Hoetmar zahlt man ebenfalls 20 Euro/m², in Freckenhorst 30 Euro/m².
Der Preisspiegel Münster 2016 des Rings Deutscher Makler (Bezirksverband Münster) liefert den Immobiliengutachtern Orientierungswerte für Gewerbemieten. Laut Preisspiegel kosten kleine Ladenlokale in 1A-Lage Warendorfs eine Miete von 18 Euro/m²/Monat, während für große 10,50 Euro/m²/Monat fällig werden. In 1B-Lage Warendorfs zahlt man für kleine Ladenlokale 7,25 Euro/m²/Monat und für große 5,90 Euro/m²/Monat.
Der Preisspiegel definiert kleine Ladenlokale als Ladenlokale mit einer Größe bis ca. 60 m² und große als Ladenlokale ab einer Größe ab ca. 100m². Im Nebenkern zahlt man für kleine Ladenlokale vier bis 6,50 Euro/m²/Monat und für große 3,50 bis 4,50 Euro/m²/Monat. Büros mit einfachem Nutzungswert kosten in Warendorf 4,30 Euro/m²/Monat. Bei einem mittleren Nutzungswert werden fünf und bei einem guten Nutzungswert 6,30 Euro/m²/Monat fällig. Orientierungswerte für die Wohnungskaltmiete in Warendorf gibt es im Qualifizierten Mietspiegel 2015 (gültig bis Dezember 2017). Preisbeispiele:
• Bei 25m² großen Wohnungen, die bis 1959 erbaut wurden, liegt der Mietspiegelwert bei 5,58 Euro/m²/Monat. Bei Wohnungen derselben Größe, die zwischen 2003 und 2013 erbaut wurden, erreicht der Orientierungswert 6,70 Euro/m²/Monat.
• Bei 100m² großen und bis 1959 erbauten Wohnungen liegt die Orientierungsmiete bei 4,63 Euro/m²/Monat, während bei Wohnungen derselben Größe, die zwischen 2003 und 2013 erbaut wurden, 5,72 Euro/m²/Monat fällig werden.
Neben den genannten Bauphasen liegen Preise für die Phasen „1960-1977“, „1978-1995“ und „1996-2002“ vor. Zudem werden für Ausstattungsmerkmale wie „Aufzug“, „Drei-ScheibenIsolierverglasung“ und „Balkon“ Orientierungswerte pro m² genannt, um die sich die Kaltmiete erhöht.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Wohnstandort Warendorf
Als Immobiliengutachter für Warendorf und Umgebung sehen wir die Lage in der reizvollen Münsteraner Parklandschaft als einen Vorteil des Wohnorts. Sehenswert sind in der Stadt beispielsweise die Altstadt mit einer Vielzahl historischer Häuser sowie das Nordrhein-Westfälische Landgestüt Warendorf als Zentrum der Pferdezucht und des Reitsports in Nordrhein-Westfalen.
Ein Kulturangebot gibt es im Theater am Wall mit seinem umfangreichen Kulturprogramm und Veranstaltungen aus Bereichen wie Musical und Schauspiel. Cineasten können in Warendorf eins der Kinos „Scala“ und „Studio“ besuchen. Schwimm- und Badefreunde steuern an warmen Tagen das am Emssee gelegene Freibad und zur kälteren Jahreszeit das Warendorfer Hallenbad an.
Eine der größten Sportstätten Warendorfs ist das Stadtstadion, das unter anderem einen Kunstrasenplatz mit Flutlichtanlage bietet. Golfer sollten sich den Warendorfer Golfclub „An der Ems“ merken. Und natürlich ist Warendorf eine besonders gute Adresse für ReiterInnen. In der Stadt und der nahmen Umgebung existieren viele Reitställe. Zum Einkaufen empfiehlt Warendorf.de die „Flaniermeile Münsterstraße“ und die umgebenden kleinen Nebengassen.
In Warendorf gibt es sieben Grundschulen, eine Hauptschule, zwei Realschulen, drei Gymnasien und eine Gesamtschule. Zur Schullandschaft Warendorfs gehört zusätzlich die Sportschule der Bundeswehr. Laut Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) gab es 2013 in Warendorf 9.892 berufliche EinpendlerInnen und 10.130 berufliche AuspendlerInnen. 2.289 der Warendorfer AuspendlerInnen pendelten damals nach Münster, 829 nach Sassenberg, 654 nach Telgte und 619 nach Everswinkel.
Gewerbestandort
Als Immobiliengutachter für Warendorf und die nähere Umgebung sehen wir die Lage der Stadt nahe Münster und in der Nähe des Ruhrgebiets als einen Vorteil des Standorts. Warendorf selbst beschreibt seine Lage als eine „in der Mitte des Städtevierecks Münster, Osnabrück, Bielefeld und Hamm“.
Gute Zahlen gibt es für den Einzelhandel. Die Kaufkraftkennziffer erreicht in Warendorf einen Wert über dem Orientierungswert 100 für Deutschland. Laut Warendorf.de liegt auch die Einzelhandelszentralität Warendorfs über dem Kennwert 100 für Deutschland. Kaufkraft wird also aus dem Umland angezogen. Der Hebesatz der Grundsteuer B erreicht in Warendorf 2016 einen Wert von 433%, der Gewerbesteuer-Hebesatz liegt bei 427%.
Lage und Verkehr
Warendorf grenzt innerhalb des gleichnamigen Kreises an die Kommunen Beelen, Ennigerloh, Everswinkel, Ostbevern, Sassenberg und Telgte. Daneben ist auch Glandorf aus dem niedersächsischen Kreis Osnabrück ein Nachbar Warendorfs. Warendorf ist 58.5 Kilometer von Paderborn und ungefähr 28 Kilometer von Bielefeld entfernt, während Osnabrück ca. 35 Kilometer weit weg ist. Bis nach Münster sind es 24,5 Kilometer und bis ins niederländische Enschede knapp 81 Kilometer. Die Ruhrgebietsstädte Hamm und Dortmund sind etwa 32,5 bzw. 61 Kilometer entfernt.
In Warendorf kreuzen sich die Bundesstraßen B64 (Telgte bis Seesen) und B475 (Emsdetten bis Soest). Für eine Auffahrt auf das deutsche Autobahnnetz bietet sich die Auffahrt „Rheda-Wiedenbrück“ auf die A2 (Oberhausen bis Kloster Lehnin) an. Anschluss ans deutsche Schienennetz bietet der Bahnhof Warendorf. Hier hält die Regionalbahn RB67 („Der Warendorfer“), die Bielefeld und Münster miteinander verbindet. In beiden Städten hat man auch Anschluss an das ICE- und IC-Netz. Von Bielefeld aus fahren Züge beispielsweise nach Berlin, Hannover, Mainz und Stuttgart und von Münster aus geht es zudem unter anderem nach Hamburg und München.
Warendorf ist Teil der Verkehrsgemeinschaft Münsterland und der Bahnhof der Stadt ist auch ein Knotenpunkt des städtischen Busverkehrs. Im Stadtverkehr verbinden drei Buslinien die Ortsteile Warendorfs miteinander. Schnellbusse binden Warendorf unter anderem an Ahlen und Münster an. Für Flugreisen kann man einen der Flughäfen Münster/Osnabrück, Paderborn/Lippstadt oder Dortmund nutzen. Darüber hinaus gibt es den Verkehrslandeplatz Münster/Telgte auf dem Stadtgebiet von Telgte (ebenfalls Kreis Warendorf).
Nachbarn im Kreis sind: Ahlen, Beckum, Oelde, Ennigerloh, Telgte, Drensteinfurt, Sassenberg, Ostbevern, Sendenhorst, Wadersloh, Everswinkel und Beelen.
Bei Interesse an einem Wertgutachten in Warendorf beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.
Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
