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Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Wersten durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Wersten Mietwertgutachten und Marktwertgutachten
Immobilienmarkt Düsseldorf-Wersten
Stadtbezirk: 9
Postleitzahl(en): 40225, 40589, 40591
Fläche: 4,41km²
Einwohner: 26.598 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 6.031 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)
Düsseldorf-Wersten befindet sich im Südteil von Düsseldorf und ist von den Stadtteilen Bilk, Eller, Holthausen und Oberbilk umgeben.
Durch die Autobahnauffahrt Düsseldorf-Wersten ist der Stadtteil an die Autobahn A46 angebunden, die in mehreren Teilstücken von Heinsberg bis Bestwig im Sauerland führt. Im Stadtteil findet man die Bundesstraßen B8 (Emmerich bis Passau) und B326, die fast komplett auf Düsseldorfer Stadtgebiet liegt. Diverse Stadtbahnen sowie eine Straßenbahn und mehrere Buslinien bilden den ÖPNV im Stadtteil.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienpreise in Wersten
Für Ladenlokale in 1B-Lage von Düsseldorf lesen die Immobiliengutachter bei der IHK Düsseldorf ab, dass zwischen 20 und 70 Euro/m²/Monat gezahlt werden, während in Stadtteillagen 12 bis 50 Euro/m²/Monat fällig sind. Laut Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ liegt die durchschnittliche Kaltmiete für Ladenlokale auf der Kölner Landstraße in Wersten bei 10 bis 16 Euro/m²/Monat. Für Büros in Stadtrandlage zahlt man in Düsseldorf bei einfacher Büroausstattung 6 bis 9 Euro/m²/Monat, während Büros mit mittlerer Ausstattung 8 bis 13,50 und mit hoher Ausstattung 11 bis 16,50 Euro/m²/Monat kosten.
Für einfach ausgestattete Hallenflächen zahlt man in Düsseldorf 2,50 bis 4 Euro/m²/Monat. Für Hallen mit einer mittleren Ausstattung werden 3 bis 5 Euro/m²/Monat und für Hallen mit hoher Ausstattung 4,80 bis 6,50 Euro/m²/Monat fällig. Laut LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016 des Immobiliendienstleisters CBRE:
• kosten Wohnungen im unteren Marktsegment des Postleitzahlengebiets 40225 im Durchschnitt 6,46 Euro/m²/Monat. Im oberen Marktsegment zahlt man durchschnittlich 13,25 Euro/m²/Monat, während der Median bei 9,57 Euro/m²/Monat liegt.
• kosten Wohnungen im unteren Marktsegment des Postleitzahlengebiets 40589 im Durchschnitt 6,65 Euro/m²/Monat. Im oberen Marktsegment zahlt man durchschnittlich 11,96 Euro/m²/Monat, während der Median bei 8,53 Euro/m²/Monat liegt.
• kosten Wohnungen im unteren Marktsegment des Postleitzahlengebiets 40591 im Durchschnitt 6,62 Euro/m²/Monat. Im oberen Marktsegment zahlt man durchschnittlich 12,77 Euro/m²/Monat, während der Median bei 8,86 Euro/m²/Monat liegt.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Wohnen und Leben in Düsseldorf-Wersten
Als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung sehen wir Wersten als einen grünen Stadtteil von Düsseldorf, der unter anderem Nähe zur Heinrich-Heine-Universität im benachbarten Stadtteil Bilk bietet. Reizvoll präsentiert sich der Stadtteil beispielsweise im ehemaligen BUGA-Gelände, dem heutigen Südpark, mit seinen Seen und schönen Grünanlagen, heißt es auf Duesseldorf.de.
Das Stadtteilzentrum von Wersten ist die Kölner Landstraße, die vor allem der Nahversorgung dient. Auf „rund der Hälfte der insgesamt fast 7.000 m² Verkaufsfläche“ werden Nahrungs- und Genussmittel verkauft, berichtet die Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“.
Die Arbeitslosenquote erreicht in Wersten 11,5%.
Im gesamten Stadtbezirk 9 kommt sie dagegen auf durchschnittlich 11,6% und in ganz Düsseldorf auf 10,1% (Stand: 31.12.2015). Die durchschnittliche Haushaltsgröße beträgt in Wersten 1,90. Dagegen kommt der Durchschnitt im Stadtbezirk 9 auf 1,97 und ganz Düsseldorf hat einen Wert von 1,8. In Wersten gibt es vier Grundschulen und eine Förderschule.
2010 kam Wersten laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 auf ein Durchschnittseinkommen pro steuerpflichtigem Einwohner von 30.541€. Die Bandbreite reichte von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer. Damit lag Reisholz im unteren Drittel beim Vergleich aller Düsseldorfer Stadtteile.
Gewerbe
Wersten ist Standort der Hauptverwaltung der Provinzial-Versicherung.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
